有關於【農地上合法建物】之問答

2012/04/01 22:09

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顧問您好!

我想麻煩曹顧問的問題是我要買一塊農地,地坪是563.56坪上面有建物平房39坪,有門牌號碼, 我的問題是他說是合法, 那合法的話適應該有什麼證件才算是真正的合法? 謝謝顧問! 很急!

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(筆者之回覆如下)

您好：

          在還沒有深入瞭解您們的案情之前，也許我無法明確知道您們雙方對於『合法』的定義是什麼？但我得提醒您：買賣雙方的認知常存有很大的差距，且往往對於同一事實也會有不同的價值判斷。

           例如所謂的【農地上合法建物】，很可能有下列各種層次的意涵：

1. 農地係為保持農業生產而定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍，因此狹義所稱之農地上真正的合法建物，對某些特定人(例如要申請購屋貸款或入戶籍申請住宅補貼優惠等) 而言，其範圍可能專指為「取得農舍使用執照並已辦畢第一次所有權登記」(即領有建物權狀) 之農舍。如果屬此類農舍，基本上就像一般正常房屋一樣可供人居住，也可以很順利地申請貸款、辦理過戶及入籍.....等。

當然，即使是已符合本條之農舍，也仍需依其相關規定，像是：不得擅自變更使用、只能有一棟農舍....等規定，才算是完全地合法。舉例來說，坊間常見的於取得農舍使用執照後「另有增建或變更」部分，仍非屬合法建物。

2. 除了農舍外，如果農地上為依法申請之「農業產銷必要設施」，亦屬合法建物。此類農業設施社會大眾較常利用的有「農業資材室」、「農機具室」....等，當然豬舍、養雞場...等也算是另一型態之合法建物。

本項農業設施除了有建蔽率、容積率、樓層及高度.....等等各種相關規定應遵守外；並不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。雖然農業設施申請水、電、門牌等應無問題，但嚴格來說就是不能用來住人的。

3.有些屬【程序違建】而非【實質違建】之情形，仍有機會經過「補申請」或「補正程序」而合法化。例如：在建管前即已蓋好的老房子(有房屋稅籍證明或戶籍居住事實...等足資證明文件)、建管後有使照但未辦保存登記之建物、持有容許使用證明文件.... 等，就不應一概視為違法建物。

這類的建物是否能順利補辦手續，尚難概括而論，應各視其資料完備情形、使用現況....等而定。若未補辦完畢前建物就與土地併同處分時，尤其更要注意建物之原所有權人(起造人) 是否與土地所有權人為同一人，以免日後紛爭，因為若是土地上有權屬不清的建物，不僅未能增其土地附加價值，反而有可能是土地之瑕疵所在(有送房子比素地還麻煩複雜多了)。

4.另外還有些人對於『合法建物』之概念較為廣義，像是有人稱「具備稅籍與水、電、門牌且依法繳納房屋稅」的早期房子為【合法違建】(註：雖然筆者用心翻遍所有相關法規資料，未見過此名詞之正式解釋，但還是得承認民間有此習慣用語)，或甚至有人認定《因政府宥於人力、經費而分期緩拆之違建》或《能以空照圖證實確屬早期違建》就不會面臨被強拆的命運，筆者雖不認同這樣「和稀泥」式的說法，但基於買賣雙方契約自由，只要不是刻意的「業務話術」及「行銷包裝」之詞(這在房地產交易中太常見了，反而像我這樣犯傻只說真話之人，在不動產業界算是異數！) ，而且雙方有共識又真正已說清楚、講明白(例如賣方同意繳交因無法取得農用證明而衍生之稅賦，買方也願意承擔被人舉報、違規罰款、拆除風險....等) ，在這樣的情形下買賣雙方合意成交也還算ok啦，他人實在也不便囉嗦多嘴，硬要從中作梗去破壞交易，或不識趣地潑人冷水去澆熄買方滿腔的興致及熱情。

             我不知道您們所謂的『合法建物』是上述這四類當中的哪一種，因此有些具體的意見及建議也無法更進一步提供(若需專業之協助，歡迎事先預約『個案諮詢顧問』，詳情可點擊參考：【推廣「不動產專業顧問制」)，只能再次提醒您最重要的觀念，買賣不動產是重要大事，千萬謹記：是一點也急不來的。您說很急，要先分清楚到底是賣方急；還是中人仲介急？(他們急還有點道理，若他們都不急而是您在急，那就.........) ，事緩則圓，尤其是房地產交易這類頭等大事，深思熟慮才是正道。

(文章有點累贅冗長，但我老婆大人講的有理：【老頭子說的總不會錯】)

                                   祝您 圓滿順利

                                                      曹慶好敬上2012.04.01

       

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