2013/08/10 12:29
不動產【買賣】流程 (一)----曹慶好編著 . 整理
零、前置作業
1.買方基於自身需求，在作出購屋決定後，會關注市場動態及了解區域行情，並開始勤於看屋、詢價、比較....等購屋前置作業。
2.賣方於出售房屋前，也會有打聽銷售行情、騰空房屋、整理屋況、刊登及發布售屋之廣告與訊息....等售屋前置作業。
3.『前置作業』 中的部份工作與服務，若買方或賣方有委託仲介或中人等，有時會由仲介或中人等代勞。
4.買方購屋若需銀行融資貸款，建議於鎖定標的前，事先洽詢銀行，以便初步評估個人貸款條件、貸款限制規定、貸款額度及利率…等重要資訊。
5. 賣方售屋若有私人設定(民間二胎)、預告登記、限制登記…等，或有他人主張權利(例如租賃、使用借貸、信託…等)時，建議事先排除或理清之，以利銷售及避免紛爭。
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壹、仲介、銷售(經紀業)、中人…等----『服務』及『成交搓合』階段
(現今買賣不動產大多是透過仲介公司等經手「銷售」及「代尋物件」等事宜)
1. 賣方簽署『不動產委託銷售契約書』(有「專任約」及「一般約」)委託代為銷售，委託銷售契約書內容主要含:約定委託銷售之買賣標的、委託期限、服務報酬、服務項目、違約條款…等事項。
2. 仲介(中人)應負責產權調查，並經物件現勘後製作『不動產說明書』，以該不動產說明書向買方提出說明(註:『不動產說明書』應由經紀人與賣方簽認)。
3. 仲介(中人)此階段最主要的工作分為:
(1)對買方為:找尋買方、帶看、介紹、逼定、提價…等。
(2)對賣方為:訊息回報、磋商、議價、契約變更…等。
以上的「業務動作」也許會反覆不斷出現，直到『成交』後才會解除狀況。
4. 如買方有購買意願，可能會提出『付小定』或『斡旋』(註:亦可選擇內政部所擬定之「要約書」)，如買方選擇約定交付斡旋金，於買賣成交時，該斡旋金轉為定金，為買賣價金之一部分。
5. 交易習慣上，仲介(中人)此時會要求或說服買方簽「本票」，以表示買方之『誠意』，於雙方正式簽約時補足簽約金。
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