2013/06/07 23:31
版主曹慶好註:本篇文章已全文刊登於民國102年6月出刊之【桃園縣地政士公會會刊(110期)】，原文照登，但因部落格發表文章有字數限制，故分為上、中、下三篇在部落格發布。
由『信託規劃』談〔不動產顧問制〕-----(中)
四. 『說真話』:
(1)不欺瞞造假，違法的事更是絕對不為---信託在台灣尚屬萌芽階段，難免許多人誤以為可以利用信託來「脫產」、「逃稅」…，只有告訴他們真話、引導他們認識信託真正的功能，如此才能辦成【真信託】，才會達到【信託規劃】之效果。才能發揮我們【專業價值】之可貴。否則豈不就只能辦些「假信託」?或成天為『被傳出庭作證(被告)』、『稅捐稽徵機關約談』、『忙著幫糾紛爭議收尾善後』…這些煩人瑣事而消耗元氣?
(2)就以『信託所得申報』為例:
本事務所辦理信託前，必定會先告知當事人: 「〔信託財產〕是非屬於委託人或受託人的獨立財產，所以每一年都要單獨申報《信託所得》」。
於信託契約內容中亦會明定受託人(或信託監察人)每年定期申報、報告信託財產之義務、踐行程序…等。
辦完信託後，也一定會幫受託人開立「(國稅局)受託信託財產專戶」，甚至為了能真正達到信託財產獨立之目的，費盡千辛萬苦協助客戶開辦「銀行信託專戶」。
且每年信託所得申報季(一月初至一月底)都會再三提醒已辦畢的客戶主動申報。
五. 『不被利益蒙蔽』
為了避免這篇文章越來越像是『從業人員道德法治教育』，我就不說理，直接介紹本事務所實際做法供参:
(1)處理這信託案件，難免會碰到涉及利害關係之情形，例如處分信託財產、信託擔保讓與、歸屬所有權登記、遺囑執行…等，為避免利益衝突，本事務所明訂收費標準。常有人笑罵我是否跟『錢』過不去(註:辦理信託案件，絕對比辦理傳統代書案件有更多賺錢的機會與空間)，因為辦理信託規劃之收入與辛苦付出根本不成比例，我除了兩小時/5000元之顧問費外，從未藉著「信託規劃」或因為有機會「信託管理處分」而多賺過任何錢。
這也是【本事務所雖然辦理眾多複雜案件；但卻依然保持零糾紛】的秘密。『江湖一點訣；說破不值錢』，但還是希望我的方法對同業們有參考價值。
(2) 除了應誠信執行業務(請見地政士法第二條)，不非法牟利之基本要求外，個人認為想要能夠恰如其分地做好【不動產顧問】這個工作，還應包括要求自己開放視野，不侷限於節稅利益(註:坊間太多信託案件，因為囿於「稅務規劃」而盡失信託功能，最典型的就是【將〔他益信託〕簡化成〔自益信託〕】，將來信託目的恐難以完成)，及『專業人士』有責任提供正確方向，引導顧客『不被利益蒙蔽』(註:例如常有客戶為了省公證費--信託遺囑未公證，為了節省登記規費—信託權利價值故意低報…，這些皆易造成日後紛爭)，自我期許辦理真正能發揮「預防紛爭」、「保障(弱勢)權益」、「守護資產」、「完成心願」....等正面意義之功能與效益之【信託規劃】。
惟有將自己格局放大，不再將自己定位為代辦之地政士，才有可能給予客戶最好的意見與建議，獨立超然地規劃出最符合顧客利益與需求的信託。
六. 『敬業』與『傻勁』
(1)常有各相關行業非常資深的『專業人士』問我:應該專業能力沒問題，但為何信託規劃案件如此難以辦成?個人認為『專業』並不足恃；是否『敬業』才是更為重要的，我個人私下以為:這是為什麼「地政士應精通專業法令及實務(請見地政士法第二條)」這條規定，要擺在開宗明義的第一條「維護不動產交易安全，保障人民財產權益」之後的原因吧!否則不就像武功越高強的高手更可能會讓江湖更不平靜? 還有，對信託僅有『熱情』還不足夠；若沒有加上一股『傻勁』還真難以完成【信託規劃】，因為熱情常是短暫激情；傻勁才能持續恆久，我常期勉同業們，大家堅持敬業+傻勁，【不動產信託規劃】才有可能在台灣推展開來。
(2)很多人以為我辦那麼多信託案件，一定很會招攬信託業務，其實剛好相反，我的大部分信託案件是被我拒絕辦理的傳統代書案件(大多是原要辦〔贈與〕或〔買賣〕，)我只會分析給他們聽:他們需要辦的是【信託】才正確，但不會要求他們辦信託(在現今信託觀念尚未普及之階段，要求客戶辦信託，常有被誤會是「詐騙集團」之風險)，我相信只要謹守專業分際，真心為客戶權益把關，總有些顧客會主動回頭找我辦。也就是說我的信託案件不是從招攬開始；而是從拒絕開始的。如果您們認為這是「欲擒故縱」或「放長線釣大魚」的高招，那又猜錯了，因為我是絕不留客戶電話的，反正我從不會打電話給客戶，留客戶電話有何用? (除非已有委辦案件，我會請客戶留電話定期向他們報告工作進度)也許您會覺得我的作法不近情理；甚至匪夷所思，但我就是這樣貫徹實行，我秉持的就是這樣的傻勁---正確的事、對的事就該去做---至於這樣做會有什麼好處，不是那麼重要。
(3)要達到【普及不動產信託】的目標絕非僅憑個人熱血或傻勁就夠的，一定是需要更多真正願意「挽起袖子撩落去」的實務推展者之共同努力才能達成。但我知道在此喊口號，呼籲會兄會姊們不一定有用，不如在此舉一些我親身經歷之實例，來印證只要是對的事就堅持去做，不用太計較利害得失，失之東隅，收之桑榆，老天是很公平的。
◆有位以「放款」為業之客戶，要我當特約代書，希望能借重我信託實務經驗與其長期業務『配合』，我嚴詞婉拒，並向其表明我推廣信託之理念及強調大家一定配合不來。經過半年我幾乎已忘了他，但因其父親過世，主動要求我幫他及家人規劃『遺產信託』，他母親並指定我為『遺囑執行人』。
◆中部一地政機關審查人員，為了「信託私契」內容的問題，與我爭執了好幾回合，我也據理力爭回敬，在結案領狀當天她竟特別從櫃檯跑出來握者我的手說:從未見過像我這樣努力維護顧客權益的地政士，並拜託我，她的父母想要用退休金出資贊助弟弟買房子，屆時一定要找我幫忙規劃「信託」，以保障其父母老年安養(居住)的權利及照顧父母晚年尊嚴。一年後，我不但幫她父母辦了『他益信託』(父母及弟弟是共同受益人)，我也是『信託監察人』。
我舉這二個信託實例，也順便解答了為何客戶會願意指定我為遺囑執行人或資產管理人?
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