2010/10/10 09:06
十二.信託保全不動產以順利出售清償債務問題 :
例12.曹顧問您好:我在您的文章案例中(財產保全第一則)，有看到一則和我目前遭遇相似的事件。房屋所有權人是我的媽媽，我是她的房貸保證人，因媽媽有許多其他債務，我想把房子出售後清償債務，仲介有建議我先信託過戶房子到我這邊，以免房子出售過程被假扣押之類的。但問題是這房子土地增值稅高達60幾萬，仲介說辦理信託時必須先繳清增值稅才行，但我看您的文章是說可免繳，想請問是否因我是保證人的關係或親屬?或者是其他原因? 非常感謝您的解答
筆者之回答如下：
您好：
因為信託是近幾年較新的觀念及制度，所以很多人不太瞭解或有誤解，包括從事不動產的仲介人員；甚至專業的地政士、法務人員、金融理財人員....等，對於不動產信託也多是一知半解。這就是為何我會成立這個全國第一個不動產信託的網站，決心傳播不動產信託的正確知識及觀念；努力推廣不動產信託應用與實用的原因。
像您這樣【想把房子出售後清償債務】的案例，當然可以運用信託的方式，以避免因為其他債務人不當的查封扣押而影響正常銷售、不必被迫急售影響價格....。這樣辦理信託的好處不但能保障到財產所有權人及連帶債務人(保證人)；其實也保障到抵押權人及其它債權人；甚至連仲介公司也會因為辦理信託後的信託財產是獨立財產而可減少買賣糾紛及增加安交易的安全保障。
若您媽媽的不動產信託給您，由您當受託人負貢管理處分以清償債務，只要規劃得宜，不僅此次信託移轉到您名下這一次無需繳納土地增值稅、契稅、印花稅...等，若萬一將來債務已解決、不想賣這間房子或沒有必要處分這間房子、或您不想再當受託人...時，想要結束信託關係將不動產歸還給您媽媽，屆時仍然無需繳納土地增值稅、契稅、印花稅...等，也就是說【信託登記給受託人】及【歸屬(或塗銷)還給委託人】這兩次的移轉是都可以完全免稅的。可能是仲介公司的人員不瞭解信託而給您錯誤的資訊，但這還可以原諒，因為畢竟精通信託的仲介人員還太少，但需提防是否仲介借此故意不當取財或另有其業務上的目的。
還有，您母親的財產信託移轉給您，跟您是不是他的連帶保證人一點都沒有關係，倒是應注意規劃信託契約內容，以免萬一有債務人以受託人與信託財產有利害衝突為由而提起信託無效之訴。
另外順便一提，若您母親的財產信託移轉在您的名下，並不會影響到地價稅優惠稅率之適用，也不會影響到出售時自用住宅土地增值稅優惠之適用，也就是說若您媽媽本來就符合自用住宅地價稅或增值稅的條件，雖然將財產信託移轉給您仍然不受影響。
希望您能順利處理，若需要專業的協助請親洽本事務所，本人辦理信託規劃之收費雖然是依照便宜的【代書收費標準】，但堅持給予每一個客戶的是最優質、最專業的【顧問級服務】。像與您這樣【想把房子出售後清償債務】的相同情形，本人至少已有全省各縣市數十件以上的成功案例，其中大多數的客戶都巳經順利賣出房子並解決了債務問題，預祝您也能順利解決。
請問曹顧問,是否有債務人為規避債權人在房屋銷售期間查封房屋而辦理信託登記,但信託期間房屋銷售狀況不理想或不能解決債務而藉故拖延不處理,這樣債權人如何能保障齊權利
回覆刪除請問房子因為債務而信託給債權人，但房子貸款還是債務人在繳，信託的受託人（債權人）有權利要委託人（債務人）搬出去嗎?
回覆刪除您好，原則上依照【信託法】的精神，「受託人必須依照信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產」，但是根據您說的，您與受託人之間又有債權債務關係，所以實際的處理方式還是得視個案來處理，在我沒有進一步詳細了解您們實際的情形(例如借款時是否設定抵押權? 借款契約如何訂立?目前還款情形如何?信託契約如何訂立?……)之前，我無法給您更多的意見或是建議，以免誤導。
回覆刪除歡迎預約並親洽本事務所，我們會提供您最專業的信託規劃諮詢服務。