2010/10/14 11:50
十四.有關民間借貸不動產被辦理信託問題 :
例14.曹顧問您好: 我想跟您問一下最近我朋友有一些信託的問題想跟您請教一下(王先生A)因為積欠(李先生B)65萬,所以當初(李先生B)用民間設定了(王先生A)的房子,不過因為(王先生A)有一陣子出國,(李先生B)一直去(王先生A)家裡鬧,所以(王先生A)的家人在受不了騷擾的情形下把房子信託給(李先生B),在(王先生A)回國後發現權狀以變成(李先生B)的名字外權狀上還有信託內容詳信託專簿?
我疑惑的是:
1.
家人可以在(王先生A)不知道或人沒到場的情形下將房子信託給(李先生B)嗎?
2.
房子信託給(李先生B)後會怎麼樣嗎?
3. 所以這種信託是什麼意思呢?
4. 這應該是什麼樣的用意阿? (李先生B)獲得信託權後他可以做什麼呢?
5. (李先生B)可以把房子賣掉嗎?
6. (李先生B)做了信託,但為何房子會變成他的名字ㄋ?
7. 這種信託的流程是怎麼做的阿?
**以上是我覺得很疑惑的地方...想麻煩曹顧問幫我回覆一下(麻煩您了)
筆者之回答如下：
您好：
由於沒有看到您提供的信託契約書、登記簿謄本資料及【信託專簿謄本 】等書面資料，因此下面的回答僅是以我的經驗判斷，也許不符合實際的情況而與事實有出入，請您自行斟酌參考。像這樣涉及產權移轉之重大權利義務事件，我建議您的朋友最好還是備妥資料，以信託契約、登記資料等為憑據，當面與專業人士討論為宜；不宜僅依網路留言、提問等答案為憑。
1.家人可以在(王先生A)不知道或人沒到場的情形下將房子信託給(李先生B)嗎?家人絕對不可以在(王先生A)不知道或人沒到場的情形下將房子信託給(李先生B)，因為辦理信託所有權移轉登記需要檢附(王先生A)的身分證明文件、印鑑證明、權狀正本、印鑑章......等重要資料，假設是家人代(王先生A)保管重要資料而未經(王先生A)本人授權，而擅自作主將(王先生A)的不動產信託移轉給(李先生B)，則(王先生A)有權撤銷信託；並可對如果負有責任的(李先生B)或家人...等，主張民事損害賠償或刑事上的告訴。
但也可能是(王先生A)在向(李先生B)借錢的時候就已經將身分證明文件、印鑑證明、權狀正本、印鑑章......等重要資料提供給((李先生B)作為擔保，這是民間借款常見的不公平現象。假如(王先生A)不僅提供上述的重要資料；而且還簽署了信託契約或授權(李先生B)可於清償屆期時辦理信託登記....等，則(王先生A)因屬於自己之同意，難以撤撤銷信託或追究責任，而只能主張依信託契約上享有委託人或受益人應有之權益。
2. 房子信託給(李先生B)後會怎麼樣嗎?
: 房子信託給( 李先生B)後，受託人( 李先生B)有權依照信託契約之約訂定，管理處分不動產，因為我沒有看見信託契約內容，不知道受託人的權限是什麼？只有用猜測的，大部分的信託契約內容都是寫：受託人有權出售、出租委託人的不動產。
3. 所以這種信託是什麼意思呢 : 如上題，因為我沒有看見信託契約內容，不知道信託的目的及信託之本旨，大部分的信託契約內容都是委託受託人管理或處分(處分說得簡單白話點就是出售啦，當然法律上處分不僅只指出售；例如合建、不動產分割、拆除…等都是處分行為)受託之不動產。
4. 這應該是什麼樣的用意阿?( 李先生B)獲得信託權後他可以做什麼呢? : 回答如上題。
5. ( 李先生B)可以把房子賣掉嗎? : 當然可以！除非信託契約內容有特別約定受託人不得出售信託之不動產，但這樣的契約內容很少見，像本人應該算是全台灣辦理最多信託案件的了，也僅僅只辦過七、八件是為了照顧心智障礙的小孩或為了永保祖產供後輩子孫祭祀祖先用；而才會特別規劃在契約內明定受託人不得出售信託不動產，一般外面辦理信託皆談不上什麼信託規劃，甚至很多民間融借款、錢莊…等融資業者只是照固定格式的公契照抄【信託目的：管理處分信託不動產】，其實根本就是假信託或消極信託(假信託與消極信託在法律上是無效的信託，可經過訴訟後撤銷) 。
6. ( 李先生B)做了信託,但為何房子會變成他的名字呢? : 信託也是所有權移轉的一種，就像買賣、贈與、拍賣…等一樣，辦了登記後；所有權就產生變動了，以後權狀或謄本上的所有權人都會是受託人的名字(但另會註記：信託財產，信託內容詳信託專簿…. 等字樣) 。可是信託登記跟買賣、贈與、拍賣…等最不一樣的地方是信託登記後的所有權人(即受託人) 是形式上的所有權人而非實質上的所有權人。(那至於真正實質所有權人是誰呢？簡當說如果是自益信託的話，仍是原委託人；但如果是他益信託的話就要看信託契約內容裡誰是受益人；誰是權利歸屬人了！若要進一步了解請參考【自益信託與他益信託的差別】)
7. 這種信託的流程是怎麼做的啊? 就像買賣、贈與、拍賣…等一樣，於信託契約簽訂後，必需辦理報稅、查欠等手續，再至地政事務所辦理信託登記。其實信託於契約訂立後，後續的報稅、登記…等與一般地政士的業務相同，大部分的地政士(代書)都能勝任；反而較難的是：因為目前台灣信託之風氣與觀念未開，會想辦理信託一定是有特殊之原因或特定之目的.....因此，如何達到信託之目的？如何妥善規劃信託契約之內容、及簽訂信託契約時要如何將權利義務講解清楚讓各關係人安心接受信託新制、要如何使契約能圓滿順利簽定……等是更重要的事，這樣才可以讓以後不會發生糾紛，才真正能保障委託人、受託人、受益人…權益；這就不是一般人能勝任的，而是一定要找有專業能力、有實務經驗的「信託顧問」才可以勝任的。(請參考【委託辦理不動產信託規劃應注意事項 】)
以上內容若有不清楚之處，敬請回函或電話聯絡
祝您順利平安
曹慶好敬上
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