2009/08/08 23:28
為了使不動產信託的觀念與認識更為普及，筆者對不動產信託之推廣不遺餘力，特別規劃了系列不動產信託實務的課程 (詳見 【 不動產信託實務指導 】，歡迎對不動產信託規劃有興趣學習、研究的朋友們報名參加 ) ，除了對有意學習不動產信託實務的朋友們開班授課外；也擔任仲介公司、代標公司、銀行與保險公司等金融機構的講師，針對【不動產信託實務與活用】和同業們共同研討。在這開創與推廣的過程中本人發現，雖然近年銀行業也在大力宣傳與推展信託相關業務(其實銀行的經營業務絕非像一般人想像的只有櫃臺存款服務及放款業務這麼單純)，很多銀行要求員工像保險公司的業務員或理財專員一樣地也要推廣理財產品，包括賣保險、賣基金、賣債券證券等各種信託規劃商品，且定有責任額規定員工必須達成，包括有部分銀行推出【不動產買賣價金信託】業務或以不動產為投資標的的【不動產投資信託】.....等業務，但需知道上述這些銀行在推廣的信託商品全都不是不動產信託。
銀行或保險公司等推廣這些業務主要是要提升它們的經營績效(不要忘了銀行或保險公司也是營利事業單位)，這些業務絕對無法像不動產信託一樣能幫客戶解決不動產的問題或使客戶的不動產達到更妥善安排、預防繼承糾紛......等目的。可能金融人員們拚業績太過努力，這些目前在國內對信託最暸解最專業的一群人雖然常主動會跟客戶行銷信託規劃之重要性，但似乎都是以業績為導向，都過於偏重於金錢信託或理財投資這方面，幾乎不會觸碰討論到不動產信託規劃這一部分。雖然不動產是國人最重大重要的資產，但因為理財專員很不容易承接不動產信託規劃的case，就算吃力承接了也不討好；因為公司或理專們辦不動產信託規劃根本賺不到什麼利潤(有些銀行或保險公司業務員若賣出理財保險或債券等投資商品，獎金或佣金蠻可觀的)，銀行也無法像理財投資的商品般替客戶的不動產增值或創造效益，因此若有客戶主動要信託規劃的當然就叫他們多買一些保險、基金等信託商品，積極為客戶安排理財規劃就好了，少有主動以客戶的立場或需求，為客戶妥善安排不動產信託，或為客戶詳細解說討論應如何將最重要的房地產信託一併納入規劃。
目前社會大眾對於不動產信託仍然大都非常陌生或會有誤解。且先不談不了解什麼是不動產信託或根本未曾聽過不動產信託的人，更令我非常驚訝的是 : 連不動產從業人員、銀行業保險業等金融機構從業人員對於不動產信託也常常誤解。尤其是容易將銀行業著力推廣的信託業務與不動產信託混為一談，其中出現頻率最高的兩個誤解就是【誤認為不動產信託一定要找銀行辦】與【誤將不動產價金信託(履約保證)視為不動產信託】。
【誤認為不動產信託一定要找銀行辦】還不算太離譜，更有甚者，還有很多人以為不動產信託或不動產價金信託一定要找○○信託銀行辦理才可以呢 ! 筆者本人就曾多次面對銀行人員質疑的眼光以懷疑的口氣問到
:「我們在公司和同業公會上課或訓練時都跟我們說只有銀行及信託公司等才是信託業，方有資格受理信託業務，對吧?」，面對這樣的質問我都會耐心回答 : 「的確，只有銀行及信託公司等才是信託業，也只有信託業才可以受理營業信託，但信託法適用的不只是營業信託，也適用於民事信託，它是所有信託行為之規範，包含金錢、股票等動產信託與不動產信託等。舉個例來說，就如同不動產貸款是銀行很重要的業務，但抵押權相關之法令與規範並非銀行專用一樣。信託相關業務可能是銀行未來很重要的業務，但信託法絕非只規範銀行營業信託行為或只屬銀行所專用。」。有時面對銀行人員像審問詐騙集團一樣的提防我，我只能自嘲銀行或銀行業公會等單位員工教育訓練很成功，對於保護行業之業務不受競爭做的很徹底。但我心裡明白連專業的金融從業人員尚且誤解如此，更何況一般社會大眾的看法了。看來不動產信託之推廣還有漫漫長路須努力！
其實，不動產信託有民事信託與營業信託兩種途徑，這兩種方式各有其優缺點與其特色，可供有需要不動產信託規劃者依信託目的及信託內容、委託人自己或受益人之需求等不同條件來選擇。以上相關討論本人在【民事信託與營業信託的差別（不動產信託一定要找銀行嗎？） 】這篇貼文中已有說明與建議，茲不贅言，請各位讀者自行連結點閱參考。
今天要探討的主題是 : 【誤將不動產價金信託(履約保證)視為不動產信託】這個非常普遍常見的錯誤觀念與誤解。不動產價金信託是近年來仲介公司及銀行大力在提倡的制度，其主要目的是運用信託機制來管控不動產買賣價金，以達到兼顧買賣雙方應有權益，藉由資金管理之手段提升不動產買賣價金安全。因為不動產交易金額龐大，牽涉層面較廣。在不動產交易買賣雙方常各有立場甚至雙方互相提防對方的情況下，平心而論，買賣價金信託確實有其功能性。但不動產買賈價金信託絕非萬靈丹；它並無法保證不動產交易絕對安全、零風險，更遑論履約保證了。(請參考公平會裁罰：信○房屋 宣稱「成屋履約保證」、「風險歸零」廣告不實案 )
可是仲介公司或銀行在宣傳價金信託時往往易誤導客戶，使購屋者或售屋者誤以為價金信託就是不動產履約保證、或以為價金信託就是不動產信託。因為筆者發現，不只一般社會大眾不易分辨不動產價金信託與不動產信託之差別；就連不動產業務人員與銀行承辦人員也常容易將不動產信託窄化為不動產價金信託，或以為兩者內涵相同。其實，不動產價金信託其根本還是金錢(動產)信託，非屬不動產信託，兩者在本質上就不同，故其二者之成立目的、使用時機當然有別，以及其所能達到之效益、所保護之客體與保障之範圍等更是大不相同，這些皆與民眾權益關係至鉅，都應該讓房地產買賣雙方要有基本的認知；知道價金信託的功能，並應向客戶說明價金信託與不動產信託的差異。就算一般客戶不一定能分辨清楚；至少信託業相關工作人員與房地產從業人員屬於專業人士，實在不應再混淆視聽、誤導消費大眾。(....未完待續....)
版主註:建議【履約保證與不動產信託有別(一) (二)】，應與相關文章【履約保證(不動產買賣價金信託)說清楚 講明白 (上) (中) (下) 】一併閱讀，方能較完整瞭解履約保證(價金信託)之意涵與性質。
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