2013/06/18 22:39
請問如果這一生一次的自用住宅房屋賣了，下一間購物還可以申請自用住宅嗎?
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(版主回覆如下)
您好:
由於您的提問內容涵意不明，因此僅就與「自用住宅」相關之【不動產稅賦】擇要簡述，若有回答不周之處，尚祈包涵。
一.地價稅 :
自用住宅房屋賣了，再購屋只要仍符合《自用住宅地價稅優惠》之規定(例如無出租、無營業…等六大基本要件皆符合)，就可以繼續享有夫妻一處(或直系親屬設籍不限一處)之自用優惠稅率。請您注意 :《自用住宅地價稅優惠》並無「一生一次」之限制。
二.土地增值稅 :
在此合先敘明:由於土地增值稅是〔移轉稅〕，因此，只有於「所有權變更」時才會有稅捐問題產生(註:含課徵、免稅、暫不課徵、寄存…等情形)，所以只要不發生土地所有權移轉之事由(例如買賣、贈與、拍賣、交換、信託處分…等原因)，土地持有期間根本就沒有 ”土地增值稅” 之課徵。
另須注意的是:發生應課徵土地增值稅之事由時，並非皆得主張《自用住宅》，例如贈與、交換…等權利移轉，就僅能依『一般稅率』課徵增值稅。一定是自用住宅『買賣』(含一般買賣、法院強制拍賣、自益信託處分)；且又符合相關規定者，方得主張 ”每人一生一次”之土地增值稅『優惠稅率』。
釐清以上觀念後，才有可能回答您的問題 : 一生一次的自用住宅房屋賣了，再購屋於出售時就不能再享有 ”每人” 一生一次之自用土地增值稅優惠了。於此已享用過優惠稅率者若仍要合法適用土地增值稅優惠稅率，除了退而求其次去配合較嚴苛之『一生一屋』相關規定外，若想省稅就需靠用心去『節稅規劃』(例如:土地所有權人之配偶若尚未使用過 ”每人” 一生一次之自用土地增值稅優惠，在高額土增稅之案件，即可善加運用夫妻財產移轉可免稅之規定。例如:土地所有權人可利用遺產稅大幅調降，若計入免稅額實質上已比增值稅自用稅率更低，而以【遺囑信託】或【遺贈規劃】來節省鉅額稅捐)以完成土地增值稅之節稅目標。
當然，土地增值稅之節稅方法與手段非常多樣化(例如:增值稅「自用住宅重購退稅」無次數之限制、例如:自用優惠有每人一生一次之限制但「無一處之限制」…等，皆能有效達到《輕稅》甚或《免稅》之目的)，但請您要注意 : 『節稅規劃』之重點不在於〔節稅〕；而在於〔規劃〕，在此再次善意提醒您，只要涉及『節稅規劃』這樣的高專業度問題，就絕無可能憑網路留言或知識+提問就能解決；您只會遇到 "半桶水" 或 "招搖撞騙之徒"』。
三.奢侈稅:
一生一次的自用住宅房屋賣了，再購屋於出售時是否得主張《自用住宅》而豁免【奢侈稅】? 這個問題若非「專題課程」或「個案諮詢」，請恕本人無僅靠幾百字文章就能解釋的功力。雖然我有開設【不動產實務(實戰)課程】，但必須承認甚至有些同學聽完了三個小時的『奢侈稅專題』，還會抱怨說:曹老師的其它專題課程都精彩又實用；唯獨《奢侈稅》講得 ”零零落落” ，還不如一般的「代書」或「仲介」來的專業。因為他們都會告訴賣方非常多『避稅』的撇步或絕招，為何曹老師就只會建議:「最好擺兩年再說」，或只會推託:「需要視個案實際情況而定」……
我何嘗不知『信言不美』及『忠言逆耳』之理，但基於對《專業》與《良知》之堅持，我還是選擇〔講真話〕。
我真的不知道再購屋於出售時以《自用住宅》規避奢侈稅之「撇步」或「絕招」是否可行???但我很肯定的知道:若貿然聽信「仲介銷售人員」(註:這些都是專業人員，但千萬不要誤會了以為他們是「房地產專業人員」，要認清他們的專業主要在〔搓合成交〕)或「特約代書」(註:地政士之職責為「維護不動產交易安全，保障人民財產權益」，但 ”特約代書” 早就喪失《主體性》而淪為「保護不動產成交，保障仲介公司權益」之工具了)之言，其後果絕對是很嚴重的。宜慎之!慎之! (還有，我可以跟您賭一塊錢，保證當發生嚴重後果時他們不會幫您買單)。
祝您 圓滿如意
曹慶好敬上
2013.06.17
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