2012/10/02 00:09
第一章 總則
第一條 中華民國信託業商業同業公會(以下簡稱「信託公會」)為健全會員辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託與價金信託業務(以下簡稱本業務)之經營及落實作業風險控管,特訂定本注意事項(以下簡稱本注意事項)。
第二條 本注意事項所稱「不動產開發信託」指預售屋買賣定型化契約應記載事項(以下簡稱應記載事項)第七點之一第一選項,內政部同意履約保證方式之「不動產開發信託」;有關「不動產開發信託」之相關用詞定義如下:
一、買賣契約:指會員辦理「不動產開發信託」業務時,賣方與買方所簽訂之契約。
二、賣方:除本注意事項另有規定僅指建方(同「建商」)外,所稱賣方指簽訂買賣契約之建方或合建雙方。
三、買方:指簽訂買賣契約,並將其所繳價金由賣方信託予會員之承購戶。
四、興建資金:指「銀行融資款項」、「建商自有資金」及「買方所繳價金」;其中「買方所繳價金」指買方依買賣契約,於取得所有權登記前所給付賣方之價金,包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款,但不包含所有權登記款及交屋款。
五、信託存續期間:指自會員與賣方簽訂信託契約日(或民國○年○月○日)起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止,或賣方無法依約定完工或交屋時止。
六、專款專用:指興建資金經賣方取得財產權交付信託後,除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外,不得供作其他用途。「專款專用」之範圍,並包括建商購買建案土地款及支付建案之貸款本息,但不包括建案之合建保證金。
七、賣方就建案已完工並達交屋狀態:指建物完成所有權第一次登記,此時信託目的已完成,信託關係消滅,其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利等之「物之瑕疵」或「權利瑕疵」情形,應由買賣雙方處理。
八、賣方無法依約定完工或交屋:指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建,致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。
九、查詢網頁:指會員所架設之查詢網頁,用以供買方查詢其所繳價金交付信託之明細及相關資訊。
第三條 本注意事項所稱「價金信託」指應記載事項第七點之一第二選項 之「價金信託」;有關「價金信託」之相關用詞定義如下:
一、買賣契約:指會員辦理「價金信託」業務時,賣方與買方所簽訂之契約。
二、賣方:除本注意事項另有規定僅指建方外,所稱賣方指簽訂買賣契約之建方或合建雙方。
三、買方:指簽訂買賣契約,並將其所繳價金由賣方信託予會員之承購戶。
四、買方所繳價金:指買方依買賣契約,於取得所有權登記前所給付賣方之價金,包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款,但不包含所有權登記款及交屋款。
五、專款專用:指買方所繳價金於賣方取得財產權交付信託後,除辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外,不得供作其他用途。但建方購買建案土地款、建案融資貸款本息、合建保證金及信託契約約定之其他一切支出等費用,因非買方所應負擔之費用,故不屬專款專用之範圍。
六、信託存續期間:指自會員與賣方簽訂信託契約日(或民國○年○月○日)起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止,或賣方無法依約定完工或交屋時止。
七、賣方就建案已完工並達交屋狀態:指建物完成所有權第一次登記,此時信託目的已完成,信託關係消滅,其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利等之「物之瑕疵」或「權利瑕疵」情形,應由買賣雙方處理。
八、賣方無法依約定完工或交屋:指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建,致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。
九、查詢網頁:指會員所架設之價金信託專戶查詢網頁,用以供買方查詢其所繳價金交付信託之明細及相關資訊。
第四條 會員辦理本業務,除法令另有規定外,應依本注意事項之規定辦理。
第五條 會員辦理本業務應依據其內部作業分工相關規定取得財團法人金融聯合徵信中心有關賣方(建方)之信用資料以為適當之評估,就賣方(建方)辦理預售屋業務之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項,考量是否承接及續約,並應請賣方(建方)提供資格證明文件留底備查。
前項所稱內部控制,指會員應瞭解賣方(建方)是否依本注意事項之規定建立內部控制制度;所稱業務展望,指會員應瞭解賣方(建方)之預售屋興建計畫、融資安排、銷售預測等是否合理可行。
賣方(建方)如提供會計師財務報表查核報告,應作為評估之重要依據。會計師如簽發修正式無保留意見查核報告之申請案件,應瞭解並註明其簽發之原因。會計師如簽發保留意見、否定意見或無法表示意見之申請案件,因參酌其他因素受託辦理時,應加強後續對賣方(建方)營業狀況、預售屋興建計畫與財務狀況之追蹤。
第六條 會員應與賣方就買方所繳價金交付信託約定下列事項:
一、買方所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外,賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。
二、賣方應整理交付信託之價金明細,載明契約編號及金額,按月或特定期日逐筆結算造冊,並於次月底或次月同一期日前提供予受託機構核對。
第七條 會員辦理本業務簽訂信託契約時,應注意下列事項:
一、賣方如為法人者,應確認其簽約之代表人,是否具有代表或代理之資格。
二、應檢視契約是否載明「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」第二十六條第二項之事項。
三、應要求賣方對於買賣契約應有適當之控管。
四、除賣方已預先提存同等之金額交付信託外,買方所交付之訂金亦需依本注意事項之規定交付信託,惟其後買賣契約不成立或解除時,賣方得檢附相關證明文件,向會員請求返還。
五、應於契約約定或取得賣方書面同意,會員得於符合法令、本注意事項及信託契約之特定目的範圍內蒐集、處理、利用及揭露賣方有關本業務之相關資料。但除法令、本注意事項有規定或信託契約約定應予公開或揭露者外,會員應負保密之責任。
第八條 於信託存續期間,會員應要求賣方逐案就下列事項,定期提供經會員認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告:
一、賣方應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符。
二、賣方告知會員已收取買方所繳價金,是否有遲延未交付信託之情形。
查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形,會員應即書面限期催告賣方將不足金額補足或要求改善;倘賣方仍未於期限內補足或改善,會員應公告於查詢網站並向賣方之目的事業主管機關陳報。
第九條 會員應要求賣方對於預售屋買賣交易有適當之防制措施,並要求賣方以下列方式控管:
一、買賣契約應有編號,由賣方自行登錄及控管;會員應要求賣方提供契約編號簿冊及載明買方資料,並得派員或委託他人定期或不定期查核。
二、影印、縮影照像或以電子檔案方式留存買方之各項證件。
第十條 會員辦理本業務所簽訂之信託契約,於符合下列條件之一時,始得提前終止:
一、賣方已向會員提出其對買方提供其他替代履約保證機制之證明。
二、信託契約所定受託人義務已有新受託人以書面同意並承諾接續履行至原信託契約存續期間屆滿者。
前項第一款所稱賣方已向會員提出其對買方提供其他替代之履約保證機制之證明,及第二款所稱新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等,均應包含原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分。
第十一條 會員辦理本業務對於信託財產之管理,應注意下列事項:
一、依據相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產,信託財產中之興建資金或買方所繳價金並應以存放現金或新台幣存款為限。
二、發生本注意事項第八條第二項之情形時,會員應注意是否書面限期催告及賣方是否確實補足或改善;如賣方未補足或改善,則應注意是否已公告於查詢網站及陳報賣方之主管機關。
三、於買方或賣方解除或終止買賣契約,賣方請求返還信託財產時,會員應要求賣方提供相關證明文件,以辦理返還信託財產。
四、信託關係消滅信託財產如有剩餘時,會員應依據相關法令規定及信託契約約定,辦理剩餘信託財產之歸屬或分配。
五、會員如於信託契約約定有續建機制者,應於信託契約或其他書面文件載明下列事項:
(一)承諾或協助續建機構(如有)、賣方、買方與會員間有關續建機制之權利義務關係。
(二)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理,包含:取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。
(三)啟動續建機制仍無法完工或交屋時,後續之處理方式。
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