2012/08/16 15:50
問54.請問只有居留證的外國人可以委託我國內的不動產信託嗎? 謝謝
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(以下為版主之回答)
您好:
(1) 先認定為您所問的問題中『外國人』已經取得國內不動產之所有權，那我就簡單答覆您----原則上外國人委託我國內的【不動產信託】是沒有問題的(此後再辦理信託，外國人在信託的權利關係人身分是委託人)。----至於為何我只能保守地說是簡單回答呢?因為【信託】的重點絕對不只在於「能不能登記」；而是在於信託會不會被撤銷或被認定無效、如何在信託關係消滅時能順利塗銷信託不會有糾紛、是否能達到預定之信託目的…等「規劃得當與否」有密切關係之考量。因為這些重點皆無法三言兩語講得清楚，為免贅文故只好先簡略回答。
(2)若您只是假設性地問這個問題；即『外國人』尚未取得國內不動產之所有權。那就要注意應符合『外國人』取得國內不動產之相關法令規定，例如:外國人是否為平等互惠國之國民、土地是否為禁止外國人取得權利之種類(註:外國人繼承有除外之規定)...等法規，外國人須合法取得土地權利後(例如所有權或其它他項權利)方能順利辦理信託。當然若此時外國人尚未取得國內不動產而只是有計畫日後要由外國人名義取得登記，千萬別只考慮到「外國人能不能合法取得」這【法律面】的問題而已；還應該一併考慮到【社會面】、【經濟面】...等問題(例如:許多銀行對於外國人貸款有特別限制，除非是現金購買不動產，否則易有資金風險。例如:房地產稅費規定多如牛毛，尤其不動產信託相關稅賦更是獨樹一格，像是外國人的信託所得申報就有受託人為納稅義務人之特別規定…)，若無詳細規劃，極易造成不必要的損失。
(2) 因為外國人(含大陸人)在台灣取得不動產之限制仍多，且各國法律、稅制、不動產登記....等相關規定差異甚大，更加上實務現況常因貸款融資條件限制、稅務管理嚴苛…等而有【合資】及【借名】等事實......，外國人如何在符合法令又能保障應有權益之前提下，在台灣安全、順利、節稅取得不動產？有沒有更有效益且務實之方式呢？? ?【信託規劃】顯然是最佳之選擇(例如:雖因法令限制無法取得土地權利成為形式上的登記所有權人；但可以成為實質上的所有權人即受益人。例如:雖因無法融資貸款而以親友合資購買，輔以「信託管理」保障合資之不動產為『獨立財產』…)，但找對真正的信託規劃專家是最重要的第一步(請參考：【委託辦理不動產信託規劃(或較複雜疑難之個案)應注意事項】)。
建議外國人(或大陸人士)及其代理人，在取得、設定或移轉不動產物權前一定要詳細規劃並應諮詢不動產顧問(非仲介業務等人員，顧問僅提供專業的意見及正確的建議，超然獨立無涉利益；與營銷人員完全不同)；以及取得不動產後委託真正獨立專業人士管理不動產，若仍有不清楚之處，歡迎洽詢預約本所為【推廣「不動產專業顧問制」】推出之「個案諮詢顧問」提供您最專業、最優質的不動產顧問服務。
祝您圓滿順利
曹慶好敬上
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