2012/06/21 21:54
曾經有個社區，訂定規約時特別限制「住戶」才能擔任管理委員。後來有人告訴他們，公寓大廈管理條例中對住戶的定義是：『指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。』因此只要是居住、生活、甚至於工作、活動在社區大樓者，不管是不是屋主，通通都算「住戶」。他們才驚覺，原來他們指的「住戶」與公寓大廈管理條例定義完全不同。他們原先所認知的「住戶」，指的是搬進社區居住、而且戶籍也設在社區的區分所有權人。規約限制只有這樣的「住戶」才能擔任管理委員，是因為這種人跑得了和尚跑不了廟，找他們當管理委員不必擔心他們亂來。
但在另一種狀況，「住戶」的定義卻剛好相反，指的是社區大樓內不是區分所有權人的那些人。常有人問：「住戶可不可以擔任管理委員？」（正確說法應該是「區分所有權人以外的住戶可不可以擔任管理委員？」）這個時候住戶定義排除區分所有權人，仍然不符合公寓大廈管理條例中所定義的住戶。這種認知發生的原因可能來自公寓大廈管理條例中時而規範住戶，時而規定區分所有權人如何如何，第十條、第二十一條和第四十七條規定中二者又同時並列。讓人產生錯覺，認為法律在分別規範二種不同角色，因此推導出「住戶非區分所有權人，區分所有權人非住戶」的互斥關係。
這樣的誤會不只發生在「區分所有權人」與「住戶」這二個名詞，「公共基金」和「應分擔之費用」也ㄧ直被當成兩個截然不同項目看待。事實上，「公共基金」包含於「應分擔之費用」，是「應分擔之費用」的特例。「區分所有權人」也是「住戶」，為「住戶」身分中之ㄧ種，二處在邏輯上的集合從屬關係完全相同。
除了以上兩種基本名詞定義上的錯誤認知，還存在第三種使用習慣上存在已久的錯誤；很多人把「區分所有權人會議」稱為「住戶大會」。雖然只是個簡稱，而且公寓大廈在召開區分所有權人會議時說不定主動邀請區分所有權人以外的住戶列席陳述意見，或者社區大樓也常見區分所有權人以外住戶接受區分所有權人委託參加會議。但真要嚴格講究，這個簡稱應該是「屋主大會」，就是不能叫做「住戶大會」，否則就恰好改變了這個會議限制「只有區分所有權人或其代表才能參加」的原意。
在大部分公寓大廈管理關係中，「區分所有權人」和「住戶」沒有明顯差別。公寓大廈管理條例第二章「住戶之權利義務」各條規範「住戶」的規定，都同時把「區分所有權人」含括在內。唯有在權力運作上，參與管理決策（區分所有權人會議）、訂定管理規定（如訂定規約）、選任管理委員或管理負責人是「區分所有權人」的專利，區分所有權人以外的住戶無法分享。公寓大廈管理條例第三章「管理組織」共十六條規定所規範的幾乎全是「區分所有權人」如何進行權力分配，「住戶」出現次數寥寥可數。由此即可印證公寓大廈管理中將決策權力賦予「區分所有權人」、而非「住戶」的基本設計理念。
「區分所有權人」和「非區分所有權人的住戶」之間關係，一般最常被提到的問題是：「區分所有權人以外的住戶可不可以擔任管理委員？」，以及「管理費應該由「區分所有權人」繳？還是由（區分所有權人以外的）「住戶」繳？」這二個問題背景都是當「區分所有權人」不住在社區大樓，而將房屋出租或出借予他人使用，雙方可能發生立場、利益衝突的狀況。
特別當「區分所有權人」和「非區分所有權人的住戶」之間是房屋出租與承租的交易關係時，此時「入住者非區分所有權人，區分所有權人非實際使用者」。迴異於一般「區分所有權人」和「非區分所有權人的住戶」之間有親屬或其他社會關係連結、彼此利益幾乎完全ㄧ致，租賃雙方的矛盾更加明顯。譬如在面對管理費標準時，「區分所有權人」可能考慮長期利益，希望管理費標準能夠訂高點以反映長期維護修繕需要。而承租人卻只著重短期利益，希望管理費金額越低越好。或是某項公共設施故障，出租人希望儘快修理並由房客負擔，承租人卻打算能拖就拖，最好等到租期結束讓房東買單。雙方都會做有利於自己的盤算，因而產生利益衝突。也就為了因應這種狀況，公寓大廈管理條例第十條、第二十一條和第四十七條規定才需要將「區分所有權人」與「住戶」並列。因為這時房屋所有權與使用權分離，法律必須同時規範屋主與實際使用人才能達到完整的制約效果。
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版主註:網路上找到的一篇有關【公寓大廈管理】非常不錯的文章，引用自http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?f=7&t=6854原作者為:clarkzou
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