2012/06/22 00:17
因此「區分所有權人以外的住戶可不可以擔任管理委員？」這個問題的完整敘述應該是：「在出租人與承租人有潛在利益衝突、或「區分所有權人」和「非區分所有權人的住戶」有類似關係情勢下，承租人或其他「非區分所有權人的住戶」可以擔任管理委員嗎？」這個問題答案出現在公寓大廈管理條例第二十九條：『公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。』即要不要讓「非區分所有權人的住戶」有擔任管理委員、主任委員或管理負責人的資格，由區分所有權人自行在區分所有權人會議決議或訂於規約。如果區分所有權人會議之決議或規約沒有特別規定，「非區分所有權人的住戶」就可以擔任管理委員、主任委員或管理負責人。
可是在社區大樓實務運作上，經常看到類似房子登記在太太名下， 卻由先生當家做主，或者雖然屋主是先生，但只有太太才有時間參與社區大樓公共事務情形。社區大樓如果選擇不讓「非區分所有權人的住戶」擔任管理委員，會在管理運作上造成非常大的不方便。但若開放住戶擔任管理委員，「區分所有權人」和「非區分所有權人的住戶」之間潛在的利益衝突又不得不加以預防處理。
其實，社區大樓只要在規約中規範：『非區分所有權人之住戶有意擔任管理委員者，須提供該區分所有權人之書面同意』就可以解決這個困擾。讓「區分所有權人」自行決定其「非區分所有權人的住戶」是否值得信任，可以擔任管理委員而無損於自身利益。如果社區大樓在區分所有權人會議中推選管理委員，那只要在委託書上加上ㄧ個選項：「區分所有權人同意受委託住戶擔任管理委員」，並由區分所有權人自行勾選同意或不同意，就可以解決這個問題。
至於管理費應該由「房東」還是「房客」繳？，公寓大廈管理條例第十條清楚規定：『共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。』，意思就是管理費應由「區分所有權人」負擔。如果房東與房客協議由後者繳納，結果後者違反約定，管理委員會或管理負責人仍然應該向「區分所有權人」、而非「房客」或「實際使用人」追討。
不過有人從該條但書內容：『但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。』推論「如果規約或區分所有權人會議決議由實際使用人負擔時，管理委員會或管理負責人就應該向「房客」或實際使用人追討」的關係。
但這種看法先把『但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。』與『其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。』二件不同例外狀況攪和在一起。然後又忽略法律的目的既在降低公寓大廈管理組織內部交易成本，明確界定由能夠參與管理決策的區分所有權人負擔管理費，不但是權利義務相對應的基本關係，還可以減輕管理委員會或管理負責人的負擔。既然如此，怎麼會又另開後門，重演立法前房東房客相互推卸繳交管理費責任，造成管理委員會居中為難的局面？社區大樓若真的這麼做，將會是管理委員會或管理負責人的噩夢。試想某房東將其房屋短期出租給不同房客，而該社區大樓規約或區分所有權人會議決議又規定由實際使用人負擔繳交管理費義務，那管理委員會豈不是得整天追著這些只租一、二個月的房客要管理費？否則萬一房客賴帳走人，管理委員會或管理負責人要用訴訟方式處理成本太高且得不償失，還不能向房東追討他們房客所積欠的管理費，將造成管理組織何其沉重的負擔！這完全違反立法意旨、是開倒車的錯誤做法。
版主註:網路上找到的一篇有關【公寓大廈管理】非常不錯的文章，引用自http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewtopic.php?f=7&t=6854原作者為:clarkzou
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