2011/05/27 22:28
37.不動產自益信託後，仍能享受【自用住宅地價稅】、【購屋借款利息列舉扣除】、【出售不動產適用自用增值稅】...等優惠嗎？
筆者回答如下：
由於台灣不動產風氣未開；信託的觀念及知識尚不普及，因此常見有人辦了信託後問本問題。更多讀者及客戶連問都沒問就想當然耳地以為土地辦理信託移轉後，因所有權已變更為受託人所有，就認為一定不能再享有【自用住宅地價稅】、【購屋借款利息列舉扣除】、【出售不動產適用自用增值稅】...等優惠了。這些不正確的認知，這樣可能平白喪失應有的權益，其實就算不動產已經辦理信託了，但若是屬於自益信託(除了委託人是受益人外，無其他受益人)，且符合委託人(或其配偶、直系親屬....等)自住之條件，仍可享有依自用住宅用應有的各項優惠規定。
例如：原符合綜合所得稅購屋借款利息列舉扣除額規定的房屋交付信託，如受益人與委託人為同一人(即自益信託)，該房屋仍供納稅義務人或其配偶、受扶養親屬做住宅使用，與該房屋信託目的不相違背，且符合以下規定者，則所支付之購屋借款利息得適用列舉扣除額規定：
一、房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有。
二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記， 且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。
四、以當年度實際支付的購屋借款利息減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報 扣除，每年扣除數額以三十萬元為限。
五、每一申報戶以一屋為限。
例如：若土地仍符合自用住宅用地優惠的基本條件：
1.土地上有房屋
2.無出租行為
3.無營業登記
4.本人、配偶或共同生活之直系親屬在房屋設有戶籍
5.土地與其上之房屋屬同一人所有(或屬配偶或共同生活之直系親屬所有)
6.夫妻只能享有一處自用住宅優惠之限制
7.符合面積限制之規定
委託人或受託人勿讓自己的權利睡著了而忘了申請【自用住宅地價稅】，特別提醒大家注意。
例如：若符合自用住宅用地條件之自益信託土地，於出售土地時亦可依規定享有自用住宅增值稅優惠，這和土地有無信託、有沒有申請自用住宅地價稅並沒有必然之關聯，很多人弄錯而浪費大筆冤枉錢(註：土地增值稅往往稅額非常高) 。
曹大哥 想請問只要是「他益」信託就一定不能享有自用房屋稅及地價稅的優惠稅率嗎？
回覆刪除若他益信託委託人父母（原房地所有人)，受益人是直屬親屬兒子，並符合(1)受益人已確定並享有全部信託利益(2)且委託人未保留變更受益人之權利者，因此當初已被「視同贈與」並繳納贈與稅，而受益人兒子完全符合地價稅及房屋稅自用優惠之規範。按照土地稅法第3-1條歸戶計算地價稅是以受益人的角度來計算，那為何看待是否符合自用定義時卻不能？
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回覆刪除您好，目前稅捐機關只要看到是他益信託，首先會把它歸為非屬自用稅率的範圍，而且每個所的見解和做法都沒有統一，可能都需要視個案來討論。我們事務所辦理的他益信託樣態很多，如本金自益孳息他益，本金他益孳息自益，共益、部分自益部分他益……等等，所以我們會視每一個個案的不同，以及客戶的實際情況，有必要的再與審查個案討論，所以您的問題我們不能簡單的用"是"，或"不是"，"能"與"不能"來回答。
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