2010/10/06 22:07
十一.集村農舍信託保障交易安全問題：
例11.請問曹顧問~如果集村農舍五年未到想買賣, 一般用預告登記與反設定.但還是有風險,對於法院強制執行也無法排除, 就算買方接受,也還得擔心這三四年間可能衍生的風險.如屋主死亡...似乎沒辦法有一個完整保障買方的方法。
可用信託的方式來保護新的買方嗎? 用信託方式會有甚麼其他風險嗎? 非常謝謝您熱心的回覆。
筆者之回答如下：
您好：
一.集村農舍有【五年內限制移轉】之強制規定，因信託移轉亦為移轉之一種，
是否可以用<自益信託管理>之方式由受託人管理農舍及土地，「於法定禁止處分屆滿後之信託財產處分」來解決問題，
因目前實例少；且學者學說及實務見解及函令解釋尚不統一，所以各個地政事務所意見及看法不一，建議您應詢問當地的登記機關為準，或委任有實務經驗的地政士與當地審查(複審)充分溝通討論，網路上的留言及提問幫不上忙(回答者不一定有實務經驗，有經驗者寥寥可數)；也作不了準(非當地審查人員)。
二.如果當地的登記機關對【自益信託管理】之方式有意見，一般多用預告登記加上反設定.
若新買方還是擔心有風險，可考慮最斧底抽薪之方式用【拍賣移轉所有權】(需賣方同意與配合；解釋與說服的難度頗高)。
三.如果當地之主管地政機關同意【自益信託管理】之方式，先恭禧您；
但提醒您也別高興得太早而掉以輕心，信託移轉要注意的地方還很多，
例如：信託移轉後，原賣方之<信託財產>由免稅之農地變成應稅之信託利益，一定要一併做好稅務規劃，
例如：信託是否會被債權人撤銷、自益信託之<受益權>之移轉變更問題...等保全措施與預防紛爭機制是否全盤考量，
這也是本網站推廣及一再呼籲的------【信託不可隨便辦理；一定要於事前詳細信託規劃】之重要觀念。
四.解決集村農舍五內移轉這難題，碓實要費很多心思.
目前可行的三種手段，各有其問題點需突破. 茲分析如下：
(1)聲請強制執行以【法拍移轉】方式由新買方取得所有權.
優點：新買方最有保障之方法.
缺點：賣方抗性大、執行程序較冗長(可能需數月至半年之久).
(2)以【信託管理】之方式交由買方或買方指定之受託人管理財產(有使用權及所有權).
優點：可兼顧買賣雙方之安全，可依雙方之需求或特殊情況來製定信託契約內容.
缺點：各地政事務所之認定不同而需費時溝通(或不能辦理)、需有完善的信託規劃才可完整保障買賣雙方權益.
(3)以【預告登記+設定】之方式，並讓新買方占有(取得使用權)，俟五年後移轉產權.
優點：最簡易快速之處理方式.
缺點：雙方(尤其是買方)需承擔一些風險(例如某一方破產、死亡...等)、易生糾紛(例屆期有人反悔、拖延交付印鑑等過戶資料)、對買賣雙方之保障顯然不足(例如預告登記不能對抗強制執行).
五.您會幫您的客戶預先想到這些問題並希望能協助客戶解決問題，可見您是一位負責任、有心的不動產從業人員，
祝您能圓滿順利處理好，若仍有【信託移轉】或【拍賣移轉】等疑難如需專業協助，也歡迎您親洽本事務所，本所收費低廉，但保證提供最優質、最專業的服務替您解決問題；保障您客戶的權利。
雖然像集村農舍這樣的難件有許多問題點需克服；但也正是機會點，祝您成功！！
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