2010/10/24 21:57
例33.曹顧問您好 想向您請問有關近親房地產過戶的問題
我父母名下的房子還有約五百萬的貸款 當時購買價約700多萬
現在房屋現值應該降到約六百到六百五之間
因為現在的房貸金額對我們家來說 負擔實在太大 且因為父母的信用不良
房屋有被法拍的危機
所以想請問是否可以將房子轉賣或信託給我
因為我對於買賣房子的眉眉角角真的不懂
所以只好求助於您
還是我還需要補充些什麼資料呢 因為所有跟房子有關的文件 都在我父母那邊
所以我只能就我知道的貸款金額告訴您
麻煩您了 謝謝
筆者之回答如下：
您好：
首先我要知道您的需求及目的性，才有可能給您較適合的建議，因此，不知下面的意見是否符合您的實際情況，最好和您父母先討論好；或者乾脆直接由您父母來提出希望解決的問題是什麼，才能真正對您們有所幫助。
一. 信託處分出售不動產以清償債務：
基本上，若是您們的目的若是希望能賣掉這間房子，解決您父母的債務，可以利用信託的優點
信託的目的是能讓這房子在銷售時不受干擾，賣個好價格以清償債務。
否則在銷售過程中可能有債權人以查封扣押為手段而影響順利銷售；
或就算有買方出現，也會被複雜債務關係嚇跑而不敢買。
二.信託管理不動產以保全財產：
若是您們的目的是希望長期保有這間房子，讓家人及父母保有棲身之處也可以用信託的方式讓這閒房子成為獨立財產
信託的優點很多，我僅舉二個與保全財產有關的好處：
(1)省下大筆的土地增值稅、契稅、印花稅等移轉過戶應交的稅金。只要規劃得宜，不僅此次信託移轉到受託人名下這一次無需繳納土地增值稅、契稅、印花稅...等，若萬一將來債務已解決、不想賣這間房子或沒有必要處分這間房子、或委託人受託人想結束信託關係時...，將不動產歸還給您父母，屆時仍然無需繳納土地增值稅、契稅、印花稅...等。
也就是說【信託登記給受託人】及【歸屬(或塗銷)還給委託人】這【兩次】的移轉是都可以完全免稅的。
(2)信託後的財產原則上除了信託前的抵押權人外，包括委託人、受託人的債權人都不能查封扣押信託登記在受託人名下的不動產，讓不動產可以安全地長期保有。
以上不論是信託處分出售不動產以清償債務；還是信託管理不動產以保全財產，受託人都可以由委託人指定自己的親屬、信任的朋友，也可以由銀行或專業人士擔任受託人。
另外提醒您，若不是以信託來處理，二親等之間的買賣另要注意下面二點：
* 除了應繳納一般買賣過戶應課徵的土地增值稅、契稅、印花稅...等稅捐外，另需課徵贈與稅(也許在220萬免稅範圍內而無需緻納，但一定要申報) 。
* 若買方申請購屋貸款，有些銀行對於二親等之間買賣案件，會有特別的規定，因此，如果需貸款配合，最好事先與申貸銀行溝通聯繫好。
以上內容若有不清楚之處，敬請回函或電話聯絡
曹慶好敬上
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