2010/10/20 15:16
例16.因為軍宅有規定交屋後五年，不得做買賣(產權過戶)以至於必須使用信託買賣方式。
1. 此信託是否會因違反國防部眷改條例而無效 ?
2.在信託期滿後，如果賣方(委託人)不出面協助辦理產權過戶的話，信託銀行(受託人)是否可直接產權過戶給買方(受益人)名下? 過戶時要簽名蓋章的東西可在辦理信託時都一起蓋好章了?
筆者之回答如下：
您好：依國軍老舊眷村改建條例興建之不動產(即俗稱軍宅)，承購人自【產權登記之日】起未滿五年，不得移轉(含出售、出典、贈與、交換)。
因此，如果要在五年之法定禁止處分期間內買賣，傳統之處理方式大多只好是以辦理抵押權設定加上預告登記的方式來維護買賣的交易安全，但這樣子對於保障雙方的權益及預防紛爭是不夠周全的。像這類不動產買賣因為實際上屬預約買賣，根本尚未產生物權變動之效力，對雙方來講仍存有風險及不確定性(尤其對於買方來說更是明顯較為不利，因為這五年內畢竟產權還是登記在原賣方的名下)。
所以，近幾年信託法及信託配套法令完善後，在實務上漸有改以信託來保障買賣雙方之趨勢。讓數年後欲出售之不動產先成為獨立的信託財產，由受託人負責管理，以確保禁止處分期間屆滿後，不動產能順利由受託人直接移轉給買方，而不用擔心萬一原賣方死亡需找其繼承人配合過戶或避免原賣方破產房子被查封扣押....等不測發生。
您所問的兩個問題我實在不便在此討論，不是我藏私不肯教您，而是軍宅的買賣本來就是違反法令規定，請您應認清目前坊間軍宅買賣(信託) 的各種作法皆屬權宜措施之本質。不是我鼓勵脫法行為；而是若買賣雙方都有成交意願時，當然要設法保障交易安全及防止糾紛；而最佳的選擇絕對是「不動產信託」了。
但特別要提醒您，千萬不要以為有了不動產信託就疏忽了應注意的重點，一定要知道軍宅的買賣是屬於特殊之交易型態，買賣雙方都要了解軍宅買賣於簽約後仍需互相配合對方並各負有許多義務與責任，例如：賣方需以此軍宅為擔保物並擔任保證人以便買方貸款順利、需另訂立租賃契約或使用借貸契約、雙方需互開立擔保本票或設定第二順位抵押權….. 等種種保全措施。
因此，本人特別為了像軍宅信託之類型案例，設有【個案諮詢顧問】及【一對一疑難案件解析】(請參考【推廣「不動產顧問制」】)，每個案例僅收顧問費5000元(二小時)，希望能協助有需要的買方或賣方。甚至也曾有不動產同業及銀行業者，雖有專屬代書但仍特別聘請本人擔任軍宅信託案件簽約顧問，以保護他們的客戶的例子(對於他們而言，買賣成交價3000多萬元；服務費100多萬元，花個5000元讓買賣雙方更安心、交易更順暢…. 絕對值得) 。
若您有需要進一步的專業服務，歡迎洽詢本事務所。
祝您平安順利
曹慶好敬上
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