2010/06/02 20:18
房子出租給他人要注意的細節很多，否則，包租公(婆)的理沒有達成前，自己就要處理一大堆不必要的麻煩。很多人也許都不知道，房客可以僅憑租賃契約書將戶籍遷入承租的房屋中(這是房客的權利)。但因為房客要遷戶籍到租屋處會增加房東要面臨的負擔與風險(詳如後所述)，因此，若不希望房客將戶籍遷入租屋處，應事先與房客言明並應將違反此約定條件之罰則明定於契約中(例如約定由承租方負擔增加之稅賦、違約之懲處或得終止租約之條件等)以杜絕房客遷入戶籍之念頭。
註：以下資料部分參考【MyGoNews編輯部/台北報導】
(1)出租之房子無法享有自用住宅稅率，地價稅、土地增值稅也會提高，舉例說，如果房東原已辦妥自用住宅者，因有租賃事實，將導致地價稅(千分之二)之土地，因不符自用規定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者，稅額不變。
其次，有關於土地增值稅問題，將來如出售時，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有他人設籍且未有租賃事實時，可要求設籍人填寫「無租賃切結書」，以符合自用土地增值稅規定。
其次，有關於土地增值稅問題，將來如出售時，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有他人設籍且未有租賃事實時，可要求設籍人填寫「無租賃切結書」，以符合自用土地增值稅規定。
(2)若房客把租金提列為費支出而報稅，租金將併入房東的綜合所得項下，年度所得稅可能會增加，一般租賃所得稅的計算方式：
例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)
如果不列舉費用，可扣除43％之(法定)必要費用，所以申報租金收入為120000x(1-43％)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅，例如級距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個人都不同。
(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間)，此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。
例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)
如果不列舉費用，可扣除43％之(法定)必要費用，所以申報租金收入為120000x(1-43％)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅，例如級距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個人都不同。
(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間)，此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。
(4)最麻煩的是，當房客戶籍遷入之後，發生卡債欠繳、官司纏身等問題，房客搬離卻沒將戶籍遷出時，所有法院的傳票、討債公司都會到他的戶籍地址進行一些「必要」的動作，對於房東來說，將是相當煩的一件事。
其實，出租者最大的權利，即在期限屆滿得不續租，而最大的夢魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會建議先與房客協調，如果因此導致爭議出現，不妨再增加一筆公證費用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行)，以免房客心存報復，租賃期滿不搬遷。
其實，出租者最大的權利，即在期限屆滿得不續租，而最大的夢魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會建議先與房客協調，如果因此導致爭議出現，不妨再增加一筆公證費用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行)，以免房客心存報復，租賃期滿不搬遷。
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