2009/09/18 20:30
根據實務經驗，銀行第一線的承辦人員與消費者之間的溝通良窳，相當重要，模稜兩可的講法與避重就輕的說辭，都會是日後糾紛的來源，不可不慎。
一般人常誤以為貸款利率的高低，是左右利息支出的唯一因素，因此在利率項目上斤斤計較；實際上，真正決定利息支出多寡的關鍵，除了利率，就是貸款年限及繳款的方式。消費者可以針對本身的財務狀況、理財目標及習慣，挑選最適合自己的房貸產品。一般來說，消費者申辦房屋貸款時需要注意以下幾項:
◆ 貸款年期
一般房屋貸款年限多訂為15到20年，貸款年限愈長，每月所須償還的貸款金額愈低，不過相對支付的利息也比較多。因此，建議消費者在考慮房貸年期時，要事先把不同年限在利息支出差距預先試算，然後，評估本身未來的經濟狀況等因素，再選擇貸款期限會較妥當。
◆ 房貸產品
目前市面上金融業者推出的貸款產品琳琅滿目，除了政府政策性的優惠房貸之外，消費者一般都會另外再搭配銀行自行推出的房貸產品，例如，指數型房貸、固定利率房貸、回復型房貸、抵利型房貸、理財型房貸等，建議消費者，可以針對有興趣的房貸產品，請教有經驗的專家或自行試算，多比較才不會吃虧!
◆ 貸款額度
可貸款金額，會依產品類型、個人信用狀況、擔保品價值、過去與銀行之間往來紀錄等因素而有所不同，因此消費者可多詢問銀行，或事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額，才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機。
◆ 房貸利率
利率高低是決定每月必須償還貸款金額最直接的因素，建議還是貨比3家不吃虧，不過要提醒消費者，在業者端出低利率的背後，是否還有提出其他限制條件等，必須特別注意。例如，有的業者並未充分說明指數型房貸利率資訊，只揭露最低利率，並未揭露加碼幅度，似有誤導民眾之嫌。
至於可以運用什麼技巧貸到較低利率的房貸，以下幾點提供參考：
1.本身的信用狀況（如還款能力、信用記錄）應良好。
2.房屋的坐落地區佳，如都會區。
3.提供完整財力證明，如完整的收入證明、未來所得來源等。
4.原本往來關係良好的銀行貸款。
5.貸款的成數比較低（即自備款高一些），可談的利率會較低。一般而言，貸款的成數以7成5為標準，可貸到較低的利率，但若房屋總價較高，則以7成為佳。
6.清楚說明貸款用途。若銀行愈不了解，利率自然愈高。
◆ 還款方式
最普遍的還款方式有本息定額攤還、本金定額攤還及附加寬限期攤還等3種，消費者可以事先自行試算3種還款方式的差異，再依個人經濟狀況選擇最有利的。一般銀行所推出的房貸產品，通常是以第一或2年超低利率作為訴求，或是前幾年採固定利率，不要一下子被數字沖昏了頭，忽略了契約中的特殊限制，例如3年內不得轉貸。
除了注意契約中文字的陷阱外，還要注意在低利或固定利率計算期間結束後，剩下的利率是採取何種方式計算，有的是採用「機動利率」或是可以繼續使用「固定利率」，還是有其他的計算方式，消費者都要一一審閱清楚，多加留意。目前多數銀行都推出多種優惠方案，但仍需了解對還款有諸多限制，消費者必須考量這些還款限制會不會對自己造成資金運用的阻礙。
◆ 服務品質
房貸是中長期借款關係，服務品質也應列入選擇考慮因素，目前雖然許多銀行都在推動電子化服務，自動櫃員機也都普遍設置，不過最好還是以鄰近住家或辦公點為優先考量，另外，分行據點較多的金融機構方便性較高，將來可以為自己省下許多寶貴的時間與手續費。 根據公平會最新發布的「公平交易法對金融業經營行為之規範說明」中提及，若金融業者均能秉持資訊透明、公平、合理的理念，從事各項經營行為與交易活動，將能消弭交易糾紛於無形，有益整體金融市場發展。
也就是認為金融業者不應該憑恃其優勢地位或利用資訊不對稱的特性，促使交易相對人為錯誤的決定或迫使交易相對人進行交易，例如隱匿申請信用卡或特定貸款專案的條件、未揭露重大交易資訊、不當限制房屋貸款借款人提前清償、不當行使債權保全措施等，鑑於公平交易法的立法目的係維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟安定與繁榮，消費者可以在法令的保護下，合理保障應有的權益。
借款代辦公司 :
銀行滿街充斥，但是，不少想要借錢的人卻四處碰撞，特別是「信用貸款」更難借；配合借貸無門者的社會理財需求，這些年來，專做貸款代辦、負債規劃的公司，大量逐漸興起。成立近10年，代辦公司忠訓國際透露，目前銀行的消費性貸款生意中，不少客戶是透過貸款仲介來的 。
借錢不就是要找銀行嗎？為什麼還要找代辦的公司？銀行多，貸款項目百百種，從利率將近20%的信用卡預借現金、循環額度，一直到只有3%、5%信用貸款都有；而且，各銀行要求的條件又不同。
對不少想要借錢的人而言，可能無從下手比較；如果自己到銀行申貸，在不知道銀行有什麼要求、也不清楚自己有哪些優勢條件的情況下，可能碰到幾種狀況：1.借不到錢、被拒絕；2.借到利率比較高的貸款項目；3.額度不夠用。
客戶摸不著門路借錢，銀行找不到客戶借錢，也會發愁；為了開拓放款生意，一些銀行逐漸把這個工作，「委外」代辦。這種趨勢的醞釀下，代辦公司一一興起，扮演開拓貸款客戶角色，一方面讓可能碰壁的人借到錢，同時利率低一些、額度高一些。 一般來講，會透過代辦公司向銀行借錢的人，摸不著頭緒的最多；其次，信用可能有瘕疵、不易向銀行借到錢的人，另外，也有人懶得上銀行，一切委由代辦公司處理。
上門的人，絕大多數是因為貸款商品過於複雜而尋求協助，其次才是急需資金的人。貸款仲介公司的關鍵在於資料多、容納多家銀行商品，當申請者決定申請金融商品之後，仲介公司仍會依照情況，向申請者收取手續費。
即使選擇代辦公司，也有區別；其實，除了代辦，還為客戶做貸款「媒合」，評估客戶的條件後、代找合適的銀行和貸款項目，同時，提供負債規劃和管理服務，為客戶考慮後續的還款計畫。實際作業上，客戶都是向銀行借的錢，至於民間融資公司，民眾則是向這些公司借錢。
申請貸款 找仲介還是找銀行好 :
幾乎人人的電子郵件信箱裡面，塞爆了各樣申辦貸款的垃圾郵件，低利、高額幾乎成為貸款仲介公司的唯一訴求管道。可是銀行放款現在也相當寬鬆，究竟用錢的時候該桃靠哪一邊呢？
以無擔保貸款如信用卡、現金卡或小額信貸為例，代辦公司視申請貸款難易程度收取手續費，手續費率從1%到8%不等，申貸者如果無信用狀況不良、申貸額度不高、還款能力好的話，免手續費的機率高，可是如果申貸者信用狀況差、有強制停卡紀錄、又沒工作，有時恐怕連代辦公司都回天乏術。另外有種狀況是，申貸者明明條件不足，偏要求高達上百萬、上千萬的貸款，代辦公司便會以持卡人資料向多家銀行同時申貸，以滿足客戶額度。
一家銀行主管直言，銀行對仲介公司向來保持著質疑的態度，其中最主要的糾紛，常常來自於手續費率不一致，還有申請貸款的訣竅和管道，不見得符合銀行標準。好比跟銀行申辦，現在幾乎沒有手續費，但跟貸款仲介申請，卻需要收取不一定的手續費，或者額度不一致，導致申請者與銀行、貸款仲介公司產生糾紛。
銀行建議，其實銀行現在放款標準降得很低，而且免手續費，倒不如直接跟銀行申請。如果真的怕碰壁、怕申請到的額度不足，非找仲介公司不可，留心仲介公司的低利、高額的慣性口號，好比「月入2萬、可貸款300萬」之類的說法，原則上絕對還不起，絕無可能，千萬得小心。
目前金融機構在相關貸款條件及利率等資訊上，其實已經相當透明，民眾與其透過相關業者代辦，不如自己做些功課，還可以少花一筆手續費。雖然民眾可以透過這些業者向金融機構辦理貸款，但實際貸款的關係，還是落在金融機構與民眾的身上，這些業者只有代理的行為。而對於有些業者聲稱，可以協助原本信用有瑕疵者，順利取得銀行貸款一事，在目前徵信資訊相當迅速、確實的情況下，有些恐怕言過其實。因為不論代辦或經紀的業者是誰，金融機構還是要看民眾的信用狀況，才會決定核貸與否。如果民眾的信用有嚴重瑕疵，金融機構還是不可能核貸。
文章來源: 現代地政代書聯盟
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