2009/07/27 09:29
若能妥善運用信託規劃之特點與優點，將該不動產交給公正專業的第三人以信託專戶管理，受託人不得有自益之行為且需盡善良管理人責任與負受託人忠實義務，於委託人清償借款後依信託契約將不動產歸屬委託人(或於借款契約之還款期屆至時依委託人囑託處分出售不動產，扣除應有負擔及實際債務後將剩餘金額返還委託人)，受託人與不動產收益及處分所得之利益完全無涉，其主要職責僅在於以其不動產專業協助管理維護不動產，保護不動產之受益人與受託人的利益，讓它能被正常使用、收益，不被無權占有。保全不動產不會被不當查封、扣押等以保障債務人與債權人之合法權益，受託人於必要時得代委託人對強制執行提起異議之訴或必要時受委託人囑託以專業處分不動產；使不動產以市價出售，避免被賤價拍賣。
信託後的不動產是獨立財產，除了可以幫債務人保全財產，委託人之債權人不得任意查封、扣押，不會被抵押權人以外其他外債權人威脅、干擾外；受託人之債權人也不能查封扣押此獨立的受託財產，就算是發生受託人死亡或破產等事故，受託財產也不會是受託人的遺產或不會被當作破產財產被分配。信託契約受登記機關登記之保護，有公信力及公示效果，並有絕對的效力。債務人不用怕不動產被債權人賤價吞併；因為信託契約書及登記專簿上會記載的清清楚楚何人是受益人，何人是權利歸屬人。債權人也不用擔心債務人財務狀況惡化被查封或被強制執行而債權受影響。債權人不得與受託財產有利益衝突，但債權有一定之保障，能有效保證債務人會如期還款或債務人會市價出售後充分受償(市價出售受償比起拍賣出售受償，不論在實現債權金額或處理時效上都對債權債務雙方當事人較有實益)。
信託法的配套法規已日臻完善；最近一年抵押權設定登記之法令、民法物權篇等相關規定等皆已大幅修改。新的時代我們一定要有新的思維與做法，因為那些傳統過時的做法不但沒有實益、無法有效保障債權人或債務人權益；而且容易製造紛爭，甚至一不小心會讓人誤觸法網。信託規劃絕對是不動產民間融資之債權人及債務人智慧的選擇。尤其是處於較弱勢地位之債務人，若能夠因為了解信託規劃對雙方之保障而主動提出願將不動產信託給公正第三人，並願意 : 於清償借款後歸屬委託人，萬一還款期屆至時囑託受託人處分出售不動產以清償債務。這樣對債權人有充分的保障，一定能讓債權人提高放款的意願；但如此做法對自身權益不但無損；反而保障受信託的財產更獨立、更安全，如此債權人也不必違法扣押別人印鑑證明、權狀等；更不用多此一舉且亦無理由簽訂什麼假買賣契約、假債權本票等......，以避免及預防日後的糾紛。更何況若信託規劃得宜，基本上免各項稅費，像本事務因為要推廣信託規劃，信託規劃之收費非常低廉，時常辦畢信託規劃後算算全部地政規費加上代書費竟比傳統的設定加預告登記加假買賣之所有費用還要低很多呢(像有些土地抵押權設定光是設定費就高達數萬元)。信託規劃的好處這麼多，何樂而不為 ?
筆者本人於去年年底及今年初金融海嘯期間曾推出房地產救星計畫，成功協助一些放無薪假者以及失業者度過難關。有一些受資助者於景氣好轉後已將不動產歸屬登記；有一些受資助者已順利出售房屋，在扣除銀行貸款後尚有餘額數十萬領回。若想進一步瞭解與參考者請自行連結點閱【房地產救星計畫】及【財產保全規劃】。 {註 : 房地產救星計畫與民間融資放款本質大不相同，房地產救星計畫僅幫有心保住房子或想要正常銷售房子的人按期代繳銀行貸款，並無放款的行為，其目的以協助債務人度過難關獲得喘息之機會。民間融資係以放款賺取利息為主。雖然兩者之目的與本質皆有異；但信託規劃之做法卻大致相同，足以供有興趣進一步瞭解者參考。}
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