2009/07/12 15:48
在現今抵押權已經取代典權且被普遍使用的情形下，就必須以抵押權的觀念與思維來處理不動產借貸相關問題。若仍然以古老的典權相關概念來處理房地產借貸不只是「遜」了，還可能因錯誤的觀念蒙受巨大的損失。例如三、四十年前還很多人因親友上門借錢週轉，在難以推辭婉拒下，要求借款人將房地產權狀留下來當抵押品而同意暫借週轉金額；殊不知該不動產可能早已被查封、或早已被設定好幾胎(順位)民間借款，致血本無歸、求償無門-------這就是錯誤的觀念。
上述錯誤的觀念在早年還蠻普遍的，大家有此錯誤的觀念可能是受典權殘留的觀念影響，因為典權必須移轉抵押物、典權只能出典一次不會有多重順位的典權......。現在資訊發達、大眾知識普遍提昇，不要說是專業的房地產、金融貸款界從業人員；一般社會人士也知道留權狀當抵押品是沒有用的，最重要的是要申請一份最新的土地(建物)謄本，看看該不動產現在是否已被查封或扣押等、是否有限制登記事項、是否有其他設定權利或三七五租約等、是否還有殘值及可貸餘額等.....；以上所列的產權檢閱事項在權狀上根本是看不出來的，但在登記簿謄本上可是清清楚楚、巨細靡遺。
登記簿謄本除了可以作基本的產權檢閱外，若您是不動產的專業人員或行家，還可以從登記簿謄本上得到更多的產權調查資訊，諸如應納土地增值稅、使用分區及使用地類別、土地分割合併沿革與概況、產權異動變遷之歷程與現況..........等。登記簿謄本實在太重要了!透過登記簿謄本的產權檢閱或進一步的產權調查才能夠判斷或決定是否可以借款(當然能否借款還要考慮借款人資信狀況、償債能力、負債比等等但為避免文章過於冗長，本篇文章主要藉由大眾較熟悉的登記簿謄本來引導讀者進而認識信託專簿謄本，故僅針對「物」的部份作說明)。若經審核是屬可放款之案件，接下來要辦理抵押權設定登記後才會撥款，有時甚至還需要求借款人將前順位抵押權塗銷或增加擔保物等等，絕不會因為有權狀當抵押品就同意撥款的--------這就是正確的抵押權觀念與思維；如此才足以保障應有權益、杜絕不必要的糾紛。
大部分人都已知道『登記簿謄本』是公開的資訊，任何人都可以申請調閱。且其有公示效果及公信力，故為保障交易安全、預防糾紛等應鼓勵大眾多多利用才是。現在一般民眾要購買房屋、簽訂租約等，會主張基本權利向仲介公司(代銷公司)或屋主要謄本資料以便檢閱參考已是很普遍了。若有不動產設定、處分、委任銷售、合建......等事宜，承辦人員更絕不會忘記申請調閱『登記簿謄本』，因為這是從業人員基本的知識。可是太多人不知道，其實我們的地政事務所除了有『登記簿謄本』外；還有『信託專簿謄本』也是公開的資訊，任何人也都可以申請調閱。且其同樣具有公示效果及公信力。但是非常奇怪的是 : 很少人會去申請調閱『信託專簿謄本』。我絕不危言聳聽，因本人有非常多信託的實際案例，有部分信託的案件要交給仲介公司出售，然而至少高達九成以上的仲介公司承辦人員只知道要申請調閱『登記簿謄本』但不知應該也要申請調閱『信託專簿謄本』-------這就像要放款不看謄本資料只看權狀資料一樣是錯誤的觀念。連專業的不動產從業人員尚且如此高比例犯錯誤；更何況一般之民眾? 這就是我為何要如此苦口婆心在此不厭其煩以實例引導讀者之原因。真誠希望藉由正確的觀念推廣能協助促進交易的安全、減少一些糾紛的發生。
未來信託的案件一定會逐漸增多，這是趨勢。就像常會在『登記簿謄本』上見到【抵押權設定】一樣；將來也常會在『登記簿謄本』上見到【信託】的記載；或在土地建物權狀上見到【信託財產】字樣。此時千萬不要忘記了申請調閱『信託專簿謄本』--------這才是面對新制度應有的新觀念與新思維。如此才不至於發生像早期類似因為相信權狀當抵押品，而造成血本無歸、求償無門等錯誤。
例如 : 雖然他是受託人也有權狀與登記簿謄本，但還是要看看信託專簿謄本上是否有記載有無出售(處分)之權限；就像我有一些個案因信託目的是為了永保祖產或為了長期照顧心智障礙者而約定受託人只能管理不動產但限制(保留)受託人處分(出售)不動產的權限。千萬不要以為他是所有權人且有權狀就跟他簽約付訂或同意融資借貸。
例如 : 雖然他是受託人也有處分權，但與他簽訂租約或買賣契約還是要看看信託專簿謄本上是否有記載受益人是誰?是否信託內容另有約訂受益人專戶、信託期間是否已屆期、若已屆期是否另有權利歸屬人等等。就像銀行要貸款給客戶前一定會申請『登記簿謄本』一樣-------只要權狀上見到【信託財產】或登記簿謄本見到【信託】的記載就一定要申請調閱『信託專簿謄本』這是最基本的概念。
讀者若能耐心讀完此篇長文而對『信託專簿謄本』有基本的概念，應該也算是最基本的收穫吧 ! 謝謝您的耐心，讀者若能將不動產信託觀念協助推廣與宣傳，讓更多人受益受惠則更是難得，再次感謝與祝福我的讀者們。
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