2009/04/30 16:43
(a)生前移轉 ──所有權人以買賣、贈與等方式過戶給新所有權人。
(b)死亡後移轉──被繼承死亡後，由繼承人辦理繼承取得所有權。
近幾年多了信託移轉的選擇方式，信託移轉同樣可於生前移轉(信託契約)或死亡後移轉(信託遺囑)。因為信託是非常好的制度，有很多的優點，所以在國外先進國家利用「信託這個方式來規劃」不動產的移轉、贈與、繼承等是非常普遍的。台灣近年來利用「信託這個方式來移轉」不動產的案例也逐年增加中，但很可惜的大多數都不知道「信託移轉」與「信託規劃」之間巨大的差別。再加上現今網路發達，資訊爆炸，很多人誤以為只要上網Google一下，或上有關地政、稅務、法院等有關單位抓一些表格，再到知識+提問一些問題就可全盤掌握信託規劃或自辦信託規劃。其實網路上最多僅能提供信託移轉的資訊，更何況還有很多訊息是錯誤或虛假的呢?
其實能善用資訊，吸收新知與充分利用公眾資源都是非常好的，身為現代人也必須e化才能不被時代淘汰。但是網路資訊、資源雖有快又多的優點，但未必精而實。畢竟利用電腦搜尋、知識+提問等所能得到的資料與知識大都是一般性的，若屬專業性領域或針對特殊性的疑難，尤其是需書面資料輔助的專案或個案，本人不建議僅透過網路來解決。因為不動產之價值大都金額龐大，往往牽涉及權利義務關係，且相關法規眾多，實在必需慎重對待才是。本人見過非常多的個案，因為對信託移轉一知半解，道聽途說就以為信託可以脫產(信託不動產可保全財產、使財產獨立；避免與不動產不相干的債權人惡意不當查封、侵權等。但如果故意脫產詐害債權人為目的是錯誤的觀念。信託移轉後被判撤銷信託或被假處分的案例多得是，所以務必縝密規劃以免涉訟或以免浪費金錢精力白忙一場。請參考信託相關判解函釋----之二(信託財產可以假處分嗎? 這個案例告訴我們信託規劃千萬不能只做一半!) )。
或誤以為只要信託就可以節稅等(節稅需要專業規劃；例如信託又分為自益信託、他益信託；孳息收益受益、本金受益；單獨受益、共同受益；定期信託、不定期限信託.....等，非經專業分析、共同討論，很難擬訂最適合最有利於當事人的規劃方案。甚至節稅不成，被補稅或罰款的案例比比皆是。請參考信託相關判解函釋----之七(這個訊息告訴我們信託移轉應考慮到遺贈稅法規定，以免被補稅、罰款) )。
或只是圖一時方便，規避債權人查封而將不動產登記在親友名下，(不見得能達到信託目的且將來不見得順利能過戶得回來，只會衍生不必要的糾紛及無端使自己或親友權益受損。請參考信託相關判解函釋----之五(自益信託委託人可以不依信託契約約定片面終止信託嗎?這個函令告訴我們信託契約內容非常重要) )。
或誤以為只要信託就可以節稅等(節稅需要專業規劃；例如信託又分為自益信託、他益信託；孳息收益受益、本金受益；單獨受益、共同受益；定期信託、不定期限信託.....等，非經專業分析、共同討論，很難擬訂最適合最有利於當事人的規劃方案。甚至節稅不成，被補稅或罰款的案例比比皆是。請參考信託相關判解函釋----之七(這個訊息告訴我們信託移轉應考慮到遺贈稅法規定，以免被補稅、罰款) )。
或只是圖一時方便，規避債權人查封而將不動產登記在親友名下，(不見得能達到信託目的且將來不見得順利能過戶得回來，只會衍生不必要的糾紛及無端使自己或親友權益受損。請參考信託相關判解函釋----之五(自益信託委託人可以不依信託契約約定片面終止信託嗎?這個函令告訴我們信託契約內容非常重要) )。
不動產信託規劃是屬專業度非常高的領域，但以台灣來講，專業不動產人士(地政士、經紀人等)幾乎大多未曾處理過「信託規劃」實際案例或對信託法規不甚了解；目前國內對信託法較瞭解的是銀行、保險業人員(金融服務業)，有部分金融業從業人員甚至還領有信託證照，但這些金融服務專業人員雖對信託相關法規有一定的熱悉，卻對不動產相關法規非常陌生，因而無法掌握不動產信託規劃(不動產規劃涉及的法規相當廣泛，比較重要的有:土地登記相關法規、土地基本法規、遺產贈與稅法、民法物權篇、繼承篇、債篇等及其相關法規、土地稅相關法規…等，詳見房地產常用法規)。僅極少數專業人士能整合不動產法律、信託法規、不動產實務、稅務規劃.....等各個相關領域而靈活運用不動產信託規劃。
以筆者本人二百多件成功規劃的實務信託案例而言，每個各案在訂立信託契約(信託遺囑)時至少要花費二、三個小時與委託人、受益人等權利義務關係人針對契約內容一再斟酌、講解，並且還要特別另行設立【信託專戶】，獨立管理信託受託之不動產。於規劃中不但要考慮現在情況，還要一併考慮到將來信託終止時或信託期間屆滿時情況。尤其對於委託人是否得中止或解除信託、是否委託人得變更受託人或受益人、是否限制或保留受託人處分之權利.....等重要條款事先一定會提示讓當事人明瞭，以避免將來紛爭或避免信託契約被判定無效或被撤銷......等。另信託規劃相關的稅務相當繁雜，有土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、孳息收益所得稅、遺產稅、贈與稅、財產交易所得、印花稅.....等，更要精心思考籌劃，才不致省了本次信託移轉的稅費，但將來移轉回來或歸屬登記時要繳一大筆稅費；或省了較小額的契稅、印花稅，將來可得補一大筆土地增值稅或贈與稅等較大額稅費而得不償失。
【信託前依委托人實際情況並結合稅務、法律、登記實務....等以達成信託目的之完善規劃】與【信託簽約過程中各項權利義務關係的釐清及詳細解說】是不動產信託規劃之靈魂，亦是辦理信託案件最為重點的部分。至於各類書表的填寫、稅務的申報、公證手續的辦理、地政機關的登記.....等，僅是將信託規劃之本旨與信託契約中的約定事項落實的程序罷了，其重要性與【信託契約的完善規劃】及【簽約過程中權利義務的釐清及說明】相對而言絕對不可同日而語。總而言之，不動產信託規劃基本上是要依委託人信託目的來量身訂造，每個各案皆需依其不同條件與情況來考量或設計，與所謂隨便找個人頭或登記名義人信託移轉到其名下實是天差地別。
歡迎親洽本事務所進一步瞭解不動產信託規劃，本事務所將為您詳細解說並為您量身訂做最符合您的需求的不動產信託規劃。
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曹慶好地政士事務所
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