2009/03/28 19:03
投標法拍屋應注意事項
法拍屋公告與筆錄的內容對於投標者而言是最基本且非常重要的。欲投標者應有所了解才不至於有所失誤或使客戶遭致損失。
其公告內容應載明事項有：不動產所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及應記明事項等。
因此，查看公告內容可以得知法拍基本資料例如:1.拍賣之原因、日期及場所。2.拍賣最低價額。3.交付價金之期限。4.閱覽查封筆錄之處所及日、時。5.訂有應買資格或條件者，其資格或條件。6.拍賣後不點交者，其原因。7.訂有應買人察看拍賣物之日、時者，其日時。除以上基本資料外尚有一些應特別注意事項:
þ 點交與否
若是法院負責點交，則法院有公權力以強制執行將房屋交給得標者，此對成買人而言當較有保障，如不負責點交，則無論房屋遭占用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。
þ 拍賣範圍
首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣，或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚，拍賣範圍為何，增建部分是否合併拍賣，是否另有訂有增建物(違建)價格，是否有分甲乙標等。以免標的範圍不清而影響判斷與決策。
þ 是否有特殊條件或限制
有些公告有特別註明特殊條件或身分限制時，一定要留意向各股承辦書記官查明及提前向客戶說明，以免浪費時間做白工或與客戶造成不必要的誤會。例如有特殊身分限制的廠房、農舍、政府直接興建的國宅、原住民保留地等應於投標前備齊規定資料；有特殊條件的拍賣(例如地上權不塗銷、建物與別戶打通等)亦應於事前做好沙盤推演備好解決對策。
þ 是否有他人占有
不動產遭查封前他人有權占有或已出租給第三者，占有關係若屬實存在，依據民法占有法律關係及「買賣不破租賃」之原則，購屋者需依法排除占有關係或等租約屆滿才能收回房屋，若該租賃關係為不定期契約，且承租人正常如期繳納租金則承買人除非依民法不定期租約終止之規定收回房屋，否則只能繼續收租或轉賣，而沒有使用權。
þ 注意地段區位
房地產的地段區位乃投資或選購之最重要考慮因素，不論自住者之生活機能性、交通便利性考量；投資者轉手性、出租率與轉手價、租金水準為衡量外，也會影響貸款額度、變現難易度等。
房地產的地段區位乃投資或選購之最重要考慮因素，不論自住者之生活機能性、交通便利性考量；投資者轉手性、出租率與轉手價、租金水準為衡量外，也會影響貸款額度、變現難易度等。
þ 管理維護良好
優質的社區一定要有完善的管理，房地產價值之高低與管理維護之好壞有絕對之關係，此可由是否成立權責名確、制度健全管委會，是否聘請保全、守衛及其素質。門禁管制、車輛進出是否管理嚴謹，一樓住戶是否營業及營業別，中庭、地下室、梯間、電梯等公共設施之管理維護，以及一樓與屋頂是否有違章建築、是否有有違規廣告、宣傳隨意張貼即可輕易檢視與判斷。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性，惟扔應注意其間所可能潛藏之瑕疵，尤其更應避免選購有特種行業(八大行業)之居住環境，如果並無成立管委會或管委會功能不彰者(我曾見過許多管委會靠出租大哥大基地台與大樓牆面廣告出租牟利)亦應審慎評估。另如屬投資則太過老舊(為都更目的為例外)的社區、工業住宅、小套房住宅、夾層屋、甚或公設比例太高之產品等亦應注意其二手市場接手性。
優質的社區一定要有完善的管理，房地產價值之高低與管理維護之好壞有絕對之關係，此可由是否成立權責名確、制度健全管委會，是否聘請保全、守衛及其素質。門禁管制、車輛進出是否管理嚴謹，一樓住戶是否營業及營業別，中庭、地下室、梯間、電梯等公共設施之管理維護，以及一樓與屋頂是否有違章建築、是否有有違規廣告、宣傳隨意張貼即可輕易檢視與判斷。拍賣屋雖然具有價格便宜之特性，惟扔應注意其間所可能潛藏之瑕疵，尤其更應避免選購有特種行業(八大行業)之居住環境，如果並無成立管委會或管委會功能不彰者(我曾見過許多管委會靠出租大哥大基地台與大樓牆面廣告出租牟利)亦應審慎評估。另如屬投資則太過老舊(為都更目的為例外)的社區、工業住宅、小套房住宅、夾層屋、甚或公設比例太高之產品等亦應注意其二手市場接手性。
þ 車位勘察
因為大多建物車位為共有持份(單獨建號)或公共設施(含在公社內無單獨建號)。所以公告上往往不會記載很清楚。拍賣之標的物是否有車位、有幾個車位、是平面車位還是機械車位、是否好停車等，都必須以親自到現場勘查、問明管委會或管理員為準；不能僅憑筆錄確定。本人曾有多個實際案例:公告上沒有記載車位實際勘察有車位的情形，這可是投標決勝的關鍵啊。
þ 如何加價
建物與土地合併標售在分別標價時，可以將土地部分之底價加高，而房屋部分僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即有解省出售時增值稅及墊高拍賣總價金，提高得標機率，可謂一舉兩得。另決定投標總價不可只以拍次為考量；有時候一拍的價格就應加價進場；有部分案件三拍價仍然過高。所以該加多少價應已市場行情為判斷基準，部應執著於拍次。
þ 應注意是否有優先購買權人
建物與土地合併標售在分別標價時，可以將土地部分之底價加高，而房屋部分僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即有解省出售時增值稅及墊高拍賣總價金，提高得標機率，可謂一舉兩得。另決定投標總價不可只以拍次為考量；有時候一拍的價格就應加價進場；有部分案件三拍價仍然過高。所以該加多少價應已市場行情為判斷基準，部應執著於拍次。
þ 應注意是否有優先購買權人
拍賣標的是否有土地共有人、地上權人、基地所有權人等優先購買權人存在(不只土地，建物共有人也有優先購買權。但區分所有建物之土地共有人無優先購買權)。如果是農地也要察明瞭解是否有三七五租約、有無重劃農地之毗鄰所有權人等。這些都是應事前調查清楚，以免優先購買權人提出優先購買之主張而白忙一場或與客戶造成不必要的糾紛。
þ 是否需整修大工程
有些法拍屋可能因長期無人居住，或年久失修，無人管理。得標後需要做較大的整修工程。標購者於拍賣前應親至現場實地查看，甚至應請整修業者是前估價，多方暸解。如評估値得值得投標方進場出手。以免事後多出一大筆整修費。例如舊公寓頂樓、老平房(投標目的是為取得土地改建除外)、未完工建物等都要特別留意。
有些法拍屋可能因長期無人居住，或年久失修，無人管理。得標後需要做較大的整修工程。標購者於拍賣前應親至現場實地查看，甚至應請整修業者是前估價，多方暸解。如評估値得值得投標方進場出手。以免事後多出一大筆整修費。例如舊公寓頂樓、老平房(投標目的是為取得土地改建除外)、未完工建物等都要特別留意。
þ 是否有嫌惡設施
一般購屋人普遍重視生活環境，對購買法拍屋目的為自住者，當然希望居住環境良好，公園、好學校、捷運站就在附近。這樣的優質名宅並不是人人有足夠的預算或承受能力。但購屋者最起碼會希望不能有嫌惡設施為鄰，這是很基本的要求。所以若拍賣之標的物附近有嫌惡設施；例如變電所、墓地等或與化工廠、廟宇、瓦斯行等為鄰皆應事先瞭解並接受方不致將來後悔。若屬代標者亦應讓客戶事先知情且願意接受以免將來造成困擾。其實不要先入為主認定哪些是好案件、哪些是爛案件。只要向客戶誠實告知，切勿欺瞞，任何物件都可能有人要，因為這類案件大都非常便宜；反而有些客戶就是要便宜或有特殊需求指定要此類物件呢。(本人就曾有幫客戶標得教堂以高租金報酬率租給教會之成功案例及客戶委託專門代尋正路衝的實際案例)
一般購屋人普遍重視生活環境，對購買法拍屋目的為自住者，當然希望居住環境良好，公園、好學校、捷運站就在附近。這樣的優質名宅並不是人人有足夠的預算或承受能力。但購屋者最起碼會希望不能有嫌惡設施為鄰，這是很基本的要求。所以若拍賣之標的物附近有嫌惡設施；例如變電所、墓地等或與化工廠、廟宇、瓦斯行等為鄰皆應事先瞭解並接受方不致將來後悔。若屬代標者亦應讓客戶事先知情且願意接受以免將來造成困擾。其實不要先入為主認定哪些是好案件、哪些是爛案件。只要向客戶誠實告知，切勿欺瞞，任何物件都可能有人要，因為這類案件大都非常便宜；反而有些客戶就是要便宜或有特殊需求指定要此類物件呢。(本人就曾有幫客戶標得教堂以高租金報酬率租給教會之成功案例及客戶委託專門代尋正路衝的實際案例)
þ保證金應高於公告規定且應為銀行本票
投標保證金應高於公告之規定(若非例外一般法院皆規定以當次拍賣底價的兩成為保證金)。若低於規定事會被判定廢標的。而且一定要以台灣各地金融機構為付款人簽發之票據為保證（非個人支票或現金），切記不要有抬頭或署名；若有抬頭或署名，則一定不能有禁止背書轉讓之記載，否則就會被判定為廢標，好不容易得標的物件卻因自己一時不注意，造成了嚴重的後果。因為這種情況常發生，雖然我在另一篇【不動產投標須知】中已經提過，在此再次叮嚀千萬不可不慎。
絕對不能有「禁止背書轉讓」之記載
絕對不能有「禁止背書轉讓」之記載
þ 不要忘記背書及填寫委任書
個人觀察法院判廢標最主要的兩個原因就是這兩個
第一名:忘記背書
第二名:忘記寫委任書
其他應注意事項請參考我另一篇【不動產投標須知】因為這兩點太重要了不得不再次提醒，切記!切記!
þ 注意繳款期限
投標人於得標後必須七日內（含例假日）應繳交全部尾款，若繳交的最後一日為例假日，則以例假日結束的次一日繳納期限。尾款為得標金額減保證金(一般約拍定價的八成)，因為金額較大，最好事先有準備並提早繳納或已申請銀行代墊尾款，以免日期緊迫一時措手不及造成壓力。尾款一樣必須以金融機構為付款人所簽發之票據才可以喔。
þ 聲請點交
不論是否為空屋，屋主是否同意自行搬遷。於領得權利移轉證書後第一件事就是聲請點交，別讓自己的權益睡著了。別以為空屋就省了麻煩不用聲請了；事後有人來"鱸"才麻煩呢。
有關聲請點交應注意事項請參考另一篇【法拍屋的點交】。
但法拍屋的點交確實需要較有實務經驗及專業能力者來處理，若您的案件較特殊、需要專業者給予諮詢顧問及協助。歡迎洽詢本事務所。
預約諮詢專線:03-3680429 0920570258
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