2012/05/17 17:01
版主曹慶好註: 依國軍老舊眷村改建條例興建之【軍宅】買賣，因為所需專業門檻高、甚至多數皆隱藏有「多次轉手投資」及「多人共同合夥」等風險、要注意的細節及另要搭配之保護措施很多....，就連一般從業之仲介人員或代書都不敢隨便接這種生意，因此【軍宅買賣】的問題絕非網路留言或搜尋資料就可以解決的。(版主本人即承接了不少專攻不動產的資深投資客、銀行金融業的法務主管...等，於尚需投資佈局前就預約版主諮詢顧問；或簽約時特聘請本人為專屬簽約顧問，請點擊參考【推廣「不動產專業顧問制」】。)
下面這則是版主今天(2012.05.17)閱讀之有關軍宅的新聞，也許本篇新聞本身專業度成分不算高，但仍可供欲購買或出售【軍宅】者參考，希望能有助讀者們慎重對待「高報酬率」但同樣也「高風險」之軍宅買賣。
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新聞:
由名律師出任具有行政權力的勞委會主委，對於理財這種事，王如玄也如同對專業領域一樣，很有自己的一番見解。長年在軍宅投資市場上累積財富，獲利大大高於聽理專的話買基金，是她從來沒有公開與人分享過的獨到經驗。
雖然具有人們視為高度專業、高薪收入的「三師」身分，王如玄卻認為律師其實是勞力密集產業。她舉例，過去曾經接下一件婦人因為先生外遇，想要控告對方通姦罪，她照行情收費七萬元。後來卻發現婦人當初為了要抓姦，竟然花了二百萬元找徵信社，讓她大感不平：「一個案子打半年也只有七萬元，律師賺的錢其實不是暴利，根本就是血汗錢！」
資產三大部位：存款、股票基金、不動產
因為深感賺錢不易，王如玄對投資相當重視。攤開王如玄的財產申報資料，包括九七九萬元現金存款，一二四萬元的有價證券，另有自家居住用的土地及房屋，比較特別的是她擁有兩筆債權合計七五八萬元。她向本刊表示，一直以來都將資產分為三大部分—存款，股票及基金，另外就是不動產投資。
王如玄的投資也有二大原則：一是不要融資，因為這樣即使行情走低，也不必擔心會有利息支出或被斷頭的壓力；第二則是一定要自己熟悉，像她自認無法對每檔股票、基金都能有充分的認識並持續觀察行情波動，所以就將投資重心放在不動產。事實上她在不動產投資中，又獨鍾軍宅產品，而且全台各地四處征戰，最好的時候投資報酬甚至高達千萬元！
王如玄並未透露當初何以跨入軍宅投資市場，也沒有精算過在房市中的投資報酬率，僅表示「一直以來對不動產都很熟悉，又有很熟的朋友幫忙留意，所以有機會就會投資。」據悉，王如玄是在經手相關案件時，結識市場上專門承做軍宅的資深仲介，在全台各地眷村改建時就開始留意適合標的，再推薦王如玄進場。以本身的法律專業與市場前鋒搭檔，難怪王如玄的軍宅投資無往不利。
一般而言軍宅交易限制頗多，使得承購軍宅時牽涉的法律問題通常不少。尤其因眷改法令規定，軍宅第一手必須住滿二至五年才能再次過戶的規定，讓軍宅買賣該如何保障交易雙方的權益成了一門大學問。處理得不好，很容易引發糾紛，連一般仲介都不敢隨便接這種生意，真的接到了還得委託專攻這塊市場的資深營業員。
股票、基金賠五成 軍宅投資賺一倍
不過房仲業者也承認，只要能搞定相關問題，軍宅其實是一種典型「富貴險中求」的投資商品，尤其是位在大台北地區的多數軍宅所在區位極佳，被視為是進入高級地段的低價門票，增值空間更驚人。而且一般而言，軍宅行情愈接近交屋期愈高，其中從確定改建、動工、完工、抽籤、交屋，可以有好幾個階段讓價格逐漸上漲，因此只要懂得門道，在軍宅產品追上當地行情之前，幾乎都是買到賺到。
至於軍宅的產權登記二至五年內無法過戶的問題，買賣雙方通常會以設定債權的方式保障權益，由買方先付給原屋主一定金額的購屋款，再到法院公證，由屋主以這間房屋的產權設定抵押，向買主貸款，如此一來買方至少可以保證在房屋過戶前付出的款項不致血本無歸。
但市場人士也指出，原屋主在簽約後發現交易價格與市場行情落差太大，因此反悔不想賣，甚至發生履約糾紛的情況相當常見，是投資軍宅的第一大挑戰；另外就是在房子沒有過戶前，買方不可能申請利率較優的購屋貸款，而且自備款的成數極高，因此手上沒有足夠現金的人，恐怕也是玩不起的。
不過，顯然上述問題都沒有對王如玄造成困擾。她坦承在進入公職體系前已經將資產做了一些處理，為免利益衝突的問題，即使當時股市正差，很多投資甚至賠了五○％，還是咬牙將大部分的股票和基金結清，只留下幾棟房子，財產申報資料中的債權也是由此而來。不過現在來看，她幸運躲過○八年下半年的股災。她自述因為投資房地產從沒賠過，雖然現在房市不好，她也不擔心，「房價跌了就放著不管，反正遲早一定會再漲回來。」
雖然具有人們視為高度專業、高薪收入的「三師」身分，王如玄卻認為律師其實是勞力密集產業。她舉例，過去曾經接下一件婦人因為先生外遇，想要控告對方通姦罪，她照行情收費七萬元。後來卻發現婦人當初為了要抓姦，竟然花了二百萬元找徵信社，讓她大感不平：「一個案子打半年也只有七萬元，律師賺的錢其實不是暴利，根本就是血汗錢！」
資產三大部位：存款、股票基金、不動產
因為深感賺錢不易，王如玄對投資相當重視。攤開王如玄的財產申報資料，包括九七九萬元現金存款，一二四萬元的有價證券，另有自家居住用的土地及房屋，比較特別的是她擁有兩筆債權合計七五八萬元。她向本刊表示，一直以來都將資產分為三大部分—存款，股票及基金，另外就是不動產投資。
王如玄的投資也有二大原則：一是不要融資，因為這樣即使行情走低，也不必擔心會有利息支出或被斷頭的壓力；第二則是一定要自己熟悉，像她自認無法對每檔股票、基金都能有充分的認識並持續觀察行情波動，所以就將投資重心放在不動產。事實上她在不動產投資中，又獨鍾軍宅產品，而且全台各地四處征戰，最好的時候投資報酬甚至高達千萬元！
王如玄並未透露當初何以跨入軍宅投資市場，也沒有精算過在房市中的投資報酬率，僅表示「一直以來對不動產都很熟悉，又有很熟的朋友幫忙留意，所以有機會就會投資。」據悉，王如玄是在經手相關案件時，結識市場上專門承做軍宅的資深仲介，在全台各地眷村改建時就開始留意適合標的，再推薦王如玄進場。以本身的法律專業與市場前鋒搭檔，難怪王如玄的軍宅投資無往不利。
一般而言軍宅交易限制頗多，使得承購軍宅時牽涉的法律問題通常不少。尤其因眷改法令規定，軍宅第一手必須住滿二至五年才能再次過戶的規定，讓軍宅買賣該如何保障交易雙方的權益成了一門大學問。處理得不好，很容易引發糾紛，連一般仲介都不敢隨便接這種生意，真的接到了還得委託專攻這塊市場的資深營業員。
股票、基金賠五成 軍宅投資賺一倍
不過房仲業者也承認，只要能搞定相關問題，軍宅其實是一種典型「富貴險中求」的投資商品，尤其是位在大台北地區的多數軍宅所在區位極佳，被視為是進入高級地段的低價門票，增值空間更驚人。而且一般而言，軍宅行情愈接近交屋期愈高，其中從確定改建、動工、完工、抽籤、交屋，可以有好幾個階段讓價格逐漸上漲，因此只要懂得門道，在軍宅產品追上當地行情之前，幾乎都是買到賺到。
至於軍宅的產權登記二至五年內無法過戶的問題，買賣雙方通常會以設定債權的方式保障權益，由買方先付給原屋主一定金額的購屋款，再到法院公證，由屋主以這間房屋的產權設定抵押，向買主貸款，如此一來買方至少可以保證在房屋過戶前付出的款項不致血本無歸。
但市場人士也指出，原屋主在簽約後發現交易價格與市場行情落差太大，因此反悔不想賣，甚至發生履約糾紛的情況相當常見，是投資軍宅的第一大挑戰；另外就是在房子沒有過戶前，買方不可能申請利率較優的購屋貸款，而且自備款的成數極高，因此手上沒有足夠現金的人，恐怕也是玩不起的。
不過，顯然上述問題都沒有對王如玄造成困擾。她坦承在進入公職體系前已經將資產做了一些處理，為免利益衝突的問題，即使當時股市正差，很多投資甚至賠了五○％，還是咬牙將大部分的股票和基金結清，只留下幾棟房子，財產申報資料中的債權也是由此而來。不過現在來看，她幸運躲過○八年下半年的股災。她自述因為投資房地產從沒賠過，雖然現在房市不好，她也不擔心，「房價跌了就放著不管，反正遲早一定會再漲回來。」
新聞資料來源:http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/12/2/0/7/0(撰文 / 陳雅潔)
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