2011/07/24 19:56
32.常見網路知識+上有關「二親等財產移轉」及「家族親人間財產移轉」案例之提問，因提問者常事前掉以輕心，以為親人間過戶不會有什麼問題；回答者也不夠用心而誤導發問者，渠料事後竟發生【買賣無效】、【遺產訟爭】、【刑事偽造文書】....等糾紛。筆者對於一些所謂「專家」或「大師」的事先不用心回答；事後不專業的處理，真的不是心痛二字可以形容，茲以本人對某讀者之回答一篇為例(二親等財產移轉，於原所有權人去逝後遺產繼承時，其他繼承人主張"假買賣無效"、"使公務員登載不實罪"、"要求塗銷這筆不動產過戶".....因涉訟中不便張貼提問內容；但筆者回覆原文照登)，希望幫助【DIY自辦親人財產移轉案件】者能加以注意以杜紛爭。
也希望提醒那些自詡為專家或專業者之「最佳解答者」在回答問題前，至少要先瞭解一下老人家或財產所有人(注意：非提問者)之想法及財產移轉之真正目的，功德無量啊！(切記！身在知識+好修行啊)。
.........................................................................................................................................
您好：
您的問題較符合【房屋的假買賣，真贈與】的情形
民法第87條第2項關於通謀虛偽意思表示的規定，虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。
所以在您與母親不動產的買賣中，如果母親(賣方)其實是想把不動產贈與給您(買方)，但不想負擔高額的土地增值稅，所以假裝買賣，這種情形實為【贈與】而非【買賣】，這時候訂立契約的雙方(母親與您)內心的真意「贈與」才是法律真正要賦予效果的。
當初您與母親及承辦之地政士（代書）是否有就下列各方面充分討論：
1. 將來篤定不會有其他繼承人出面提出異議，或是有確實的支付價款證明(包括 能舉證資金來源、完整的資金流向、合理的市價及契約條款…等)，才可以用 「買賣」方式代替「贈與」的方式辦理所有權移轉，以適用【自用住宅優惠 稅 率之土地增值稅】，其目的是可省下部分增值稅。
2. 將來有可能會有其他繼承人出面提出異議，此種情形則宜以直接繳納一般稅 率之土地增值稅(稅金較貴)，用「贈與」方式辦理所有權移轉較無糾紛；可預 防日後民、刑事之訴訟(例如：有涉嫌刑法偽造文書「使公務員登載不實」罪， 或民事上也可能有「買賣無效」之虞)。
3. 以事先訂立「遺囑」並指定遺囑執行人方式來解決，其優點是所負擔稅額最低，因遺產稅的免稅額達一千多萬，若遺產未超過免稅額(一千多萬公告現值的不動產其市價可能達三、四千萬以上) 皆無需課稅，但缺點是遺囑不能違反特留分之規定；且常有至親手足日後為「遺囑真偽」爭訟、遺產在遺囑生效前已「被侵占或淘空」…..等爭議。
4. 當然還有以更節稅；更沒有紛爭；更符合原所有權人心意的方式-----【信託規劃】-----來辦理所有權的移轉。但是只可惜在台灣真正會辦理信託規劃的專業人士太少了。
其實，本來房屋所有權移轉可用的方式有很多，例如「買賣」、「贈與」或等到原所有權人死亡後以「繼承」方式來移轉，也可以用最符合委託人需求與最能保障受益人權利之【信託規劃】來辦理所有權的移轉。(請參考本人信託移轉與信託規劃有何不同等貼文)。而且我可以大膽地說：一般在網路留言或知識家提問有關二親等親屬間過戶的問題，其本質應多為信託的問題而非買賣、贈與、繼承…等問題。
我知道現在於您已出現糾紛或已涉訟中，再跟您說【信託規劃】之重要性，難免「馬後砲」、「事後諸葛亮」之嫌，但若您有耐心看看我網路上的文章及回覆等，當知這是本人多年來一以貫之在推廣的理念。雖然我也曾多次善意地呼籲提問留言者，應注意像這類涉及重大權利義務的問題，絕對不能僅憑網路提問留言來解決；一定要請教專業人士當面討論，或至少要到我網站先詳細閱讀完整的資訊才可能有較全面的瞭解，卻常被當作只是為了自己拉生意(事實上，在台灣「諮詢應付費」之觀念非常淡薄，會付諮詢服務費給我的全都是像律師、理財規劃師、地政士…. 等極專業人士，因為只有他們方有鑑別能力分辨得出我網站內的資訊是真實而有幫助的，我從不奢望一般的讀者會因為透過我網站上的免費資訊而願意預付顧問談話費，只是希望能有更多人認識信託規劃，因為只有信託規劃的觀念普及了，【推廣「不動產專業顧問制」】才有可能成功)
我也常苦口婆心地奉勸一些知識+上所謂的「大師」、「專家」們，千萬要用心地瞭解提問者之真意，探詢所有權人真正之需求後再給適當的意見及建議，否則不但幫不了人；反而常會因誤導而害了人............(因知識+字數限制，請自行參考本人曾發表的【評論 】及本網站【信託實務問答集】第31題)。但這些發自專業者的良知與道德所提出的建言常被惡意檢舉，而使得本人知識+常被扣點數，雖然明知像我這樣堅持只講實話的回答被採為【最佳回答者】之機會非常低，且一定會因為劣幣驅逐良幣而根本無法在知識+生存，但我仍會堅持理念做正確的事。
本人之專長領城是【不動產顧問】而非【訟爭之解決】。我提供給客戶之服務主要也不在於【事後之處理】；而是【事前之預防】，是讓「問題、糾紛」或「風險、損害」無從發生(這也是為何僅有極專業人士才能夠發現我的價值所在之最主要的原因，因為既然連問題都沒機會發生，當然就不易看出我的功能何在？厲害之處在哪裡？)。這就是本人為何要不遺餘力地推廣信託規劃的原因啊！希望台灣的信託知識能更普遍、更透明，這樣才能讓信託這好制度是能夠真正地幫人解決問題，而不是在問題已發生；損害已造成後才後悔。
您的遺產爭議事件已進入訴訟階段，只要是【遺產的訴訟】是沒有贏家的，建議您如果兄弟姐妹還有機會坐下來談的話，不妨做一些退讓，例如：同意在父親未百年之前不會處分不動產、同意將來若能順利處分不動產時保留一部分售價給其他繼承人……等(因不清楚您們家庭狀況，前述意見為本人之前協助有遺產紛爭家庭的解決方式，僅供參考) ，以息訟爭。
祝您順利圓滿
曹慶好敬上
沒有留言:
張貼留言