【長輩高額資產應如何安排分配及移轉】等相關問題----之1

 

2011/07/05 16:34

例38-1.網友E-mail及本人回覆照登(為保護客戶及讀者隱私，本網站皆會在【不影響問題原意】、【不影響案例討論】之情形下，稍微更改或隱藏部分資料)

曹顧問您好:

感謝您分享網站詳盡的資料，讓我獲益良多!

在您百忙中有一事冒昧請教:

如甲(母，78歲)無現金，名下僅有房屋一棟
和持分土地一筆
(甲持分部份公告現值約4600萬，持有已超過40年)

想利用生前信託契約和每年的贈與免稅額220萬
分10年移轉土地給四子女A、B、C、D(公平分配)
(財產他益、孳息自益)以降低每年地價稅

請問:

1.您是否有更好的建議?

2.該辦手續的順序?
(例如:信託契約、公証、完稅、土地信託登記、土地移轉登記、或者......)

3.要付哪些費用或稅款?何時繳付?


謝謝您


...........................................................................................................................

筆者回答如下：

您好：

 從您的來信中看來，您似乎只考量到【贈與稅】節稅這一部分以及較不重要的【地價稅】........，但依據我的實務經驗而言，像您這類的案例，首要考量的是避免日後遺產紛爭或遺產分配方式是否能符合被繼承人心願、能否避免遺產變成共有財產...........等重點，但不知為何在此一部分您都未提及，因為實務上被繼承人生前會主動辦理信託，大多是想要利用到信託財產獨立性這個重要功能的。

  

就算僅從節稅角度來考量好了，其實「贈與稅」往往並非重點所在，因為贈與稅節稅之方式多且空間大，要合法規避太容易了。而是【土地增值稅】、【所得稅】及【營業稅】等較難以處理的稅目，才是節稅規劃最重要的考量點。

 例如：若屬持有已超過40年之不動產，土地增值稅常常稅額高的嚇人，如果沒有問對人(只問一般的仲介或代書而非真正專業的顧問) ，可能得到的解答就是：「除非死給政府看否則不能免稅」。

  

例如：若屬長期出租之不動產，所得稅及營業稅等想要合法地輕稅節稅，更是非具有房地產法律、稅務、管理等全面整合能力者所能勝任的，能問得到的絕對都是錯誤的解答(因為真正專業的稅務規劃本質上就是要量身訂作，冀望在網路留言或知識+上尋求解答就已犯了基本的錯誤。)。

  

 因為辦理信託規劃之過程非常複雜艱辛，像您的案例其實跟您講再多也無濟於事，要說服【委託人】----父親，及要決定究竟誰才是合適的【受託人】，才能得以進行信託規劃，光是如此工作量就夠吃重了，更不用說要與稅務審查、地政審查等周旋了，因此僅有專業度仍不足恃，有沒有熱忱、夠不夠用心才是案件能否圓滿處理、順利過關之關鍵所在，回想自己辦理信託案件之經歷，若不是抱著「推廣信託規劃」的使命感，本人恐怕一件案例都難以成功吧！

另外還是要提醒您：信託規劃與信託移轉是完全不同此的概念(請參考本人信託移轉與信託規劃有何不同等貼文)，且信託的重點也絕不是僅在於能不能節稅而已，因為信託規劃能達到更廣、更深、更全面的功能及效益。

信託規劃絕非三言二語交代的清楚的，您所問的問題若是要仔細闡述清楚，可能需要花些時間看許多文章或聽幾堂課才行(因為不動產信託有許多的觀念是傳統的管理、處分等作法的「革命性突破」) 。因此為了解決這個難題，本人毫不藏私地成立全國第一個專業的不動產【信託顧問網】，將信託觀念與知識以淺顯易懂之方式整理，並儘量以實務及實例說明，著重的是【實用】與【正確】、【完整】，如此不遺餘力地推廣信託規劃之觀念及知識，就是希望不動產信託能普及；也希望【信託規劃的應用】不是僅供有能力請得起律師、會計師的大企業家、大公司等才可以使用的，而是能真正地像歐美等信託風氣已開的國家一樣，能走進千家萬戶。希望您多多利用，仔細閱讀對於建立信託之概念必有助益。(註：若因有不動產正在處理中時間較緊迫；或沒有時間上網、不慣於利用網路搜尋資料等因素，亦可參加【推廣不動產信託課程 】，本課程優惠學員可將上課費用全額折抵委辦案件，等於上課還是免費)

  

        歡迎您有空至我的網站瀏覽逛逛，本網站資料詳實，努力想要建構的目標就是不用花錢；只要用心，就可以得到完整及正確的房地產實用知識及免費資訊，但應知「不要錢的最貴」，「免費服務所付出代價會是最高的」，所以一定要付出代價-----用心與時間-----，因為天底下沒有「又可不要花錢又不需自己付出心力」這檔好事。預祝您能順利圓滿處理。

        您提到的【財產他益，孳息自益】，理論上當然可以用逐年贈與「信託利益」之方式來節省贈與稅，只是實務上若非經過完善規劃及承辦中不斷地與稅務審查人員耐心地溝通解釋，基本上除了本人曾經承辦之案件外；不動產他益信託的案件在台灣根本沒有成功的案例，因為辦理過程實在太辛苦了，所需花費的精力至少是一般買賣、贈與等十倍百倍以上，只有能秉持理念、真正用心之人才能夠堅持到底，因此在全國各地「國稅局」或「地政機關」、「公證處」….等，只要是我第一次送件的地方，都會得到「不能辦理，因從沒有人這樣辦過」的答案或「能這樣辦嗎？」的質疑。祝您能順利圓滿辦理，因為我希望台灣不是只有我一個人為「不動產他益信託」在孤軍奮戰；而是每個地方都有人會辦理；每個審查人員都有承辦之經驗，這樣不動產信託方能推廣成功，台灣的【信託規劃】也才能夠像歐美國家一樣走向千家萬戶。如有需要進一步的專業協也歡迎您利用本所為【推廣「不動產專業顧問制」】推出之「個案諮詢顧問」提供您專業服務。

                                             曹慶好敬上 2011.07.05

 

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