2011/01/20 22:42
二十六.屋主長年居住國外-------授權行為&信託管理：
例26.曹顧問您好：因為本人常期居住在美國，在台灣原有一間房子都是由在台的弟弟幫我出租。去年母親過世時另留下一戶房子歸我繼承，現在雖也己繼承登記在我的名下，但實際上皆是弟弟、弟媳婦及其孩子全家居住(我母親生前己過戶一棟房子給我弟，但現由弟弟的岳父母使用居住) ，若我授權您包括強制執行取回我弟使用中的房屋使用權及在台全權處理房屋的出租、管理等事宜應注意些什麼？除了授權外；信託管理是否會是更好的方式呢？因為在美國常見以信託來處理這方面不動產管理的方式，請教您這兩者有何差異？
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筆者之回答如下：
您好：
首先希望您能夠理解我堅持專業的立場，在未詳細暸解您們兄弟間權利義務關係之前，我不會承諾是否會幫助您強制取得使用權或訴請搬遷.....等處理。況且兄弟姐妹之間，很多事情，用法律方式並不是最好及唯一的方式，所以我建議您們的問題若非先循協商或調解管道實在不成；萬不得已方才可考慮採用訴訟、強制處分共有物....等法律途徑來處理。不過在走法律途徑的同時，也是要兼顧到法、理、情，畢竟法律不能解決所有的事情，尤其是在至親家人之間。而且訴訟耗時費日，您人處國外，定有諸多不便，如果能夠和平的處理，您在天上的母親也會得以安息。外下的解答供您參考，希望您們手足間能圓滿順利解決。
授權行為
任何契約的簽訂及意思表示，以本人出面最為恰當，尤其不動產之決策，如：簽約、管理、設定、處分、分割……，因牽涉金錢數目大、影響權利義務較重大，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書。授權書必須以文字詳細記載委任人、受任人之個人資料及房地產之標示、權利範圍以及授權事項。
授權事項應注意有無民法特別授權的權限，若該授權書只是一般授權，則被授權人因為沒有民法第534條之特別代理權；而不得為不動產之出賣或設定負擔、逾兩年期限之租賃、贈與、和解、起訴、提付仲裁等行為。
目前常用之授權方式分述如下：
國內授權
公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
私下授權：所有權人在國內無法親自處理不動產相關事宜，而出具委任書，授權「被授權人」負責處理不動產出租出售之簽約及、收款、辦理稅務申報…..等授權事項有關之事宜。該授權書必須經由所有權人親自簽名，加蓋印鑑印章附印鑑證明、身分證影本。若有特別授權事項，一定要註明特別代理權之內容及範圍。
國外授權
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理不動產之處分事項時，還要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件，像法院或地政事務所等承辦單位方可辦理。(授權書範例及國外授權書填寫說明詳見後附之【附件】)
國外授權
不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理不動產之處分事項時，還要提供被授權人之印鑑證明、印鑑印章、身分證明文件，像法院或地政事務所等承辦單位方可辦理。(授權書範例及國外授權書填寫說明詳見後附之【附件】)
信託管理
當然若委任人常年居住國外；或因不動產特殊、本人不便出面、案情複雜…..等因素，需交由專業來管理或處理為佳時，除了「授權」之方式外，交付「信託管理」亦不失為一勞永逸或更安全、更有效益之方式。
「信託」可依照委託人之各種不同需求，訂定信託內容，信託期間，特約事項….等。非常靈活及具有彈性，例如：受託人只能出租收取租金收益供委託人退休養老而限制受託人不能有出售、貸款等處分行為；亦可指定受益人以照顧心智障礙者、老人或特定晚輩….. 等；或規定不動產之用途為「祭祀祖先之用」故受託人僅有維護管理祖產之權責……. 。
「信託」除了契約內容多元靈活之優點外；妥善運用【監察人】或【信託變更】等機制，較一般傳統之授權方式更能預防糾紛及訟爭，尤其不動產信託更可利用其【登記】之公示效力及公信力，方便受託人最有效率地處理委託人交辦的各項事務(例如現今社會詐騙猖獗，人與人之間互信基礎大為降低，僅憑授權書代理原所有權人簽約或談判等，常因對方因有顧慮而破局或事倍功半)，確實達到委任授權者當初授權受任人『全權處理』之目的，而又能真正兼顧到委託人之權益。
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