農地買賣Q&A

2010/08/01 10:00

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Q:請問現在買農地興建農舍有何限制. A:從民國八十九年初農發條例施行後,買賣農地就無身份上的限制,基本上只要買了農地你就是農民了.但興建農舍就有許多限制了.(1)申請興 建農舍之農地須達0.25公頃(約756坪)以上方可申請(2)購地及戶藉遷入均須達二年以上才可申請興建農舍(3)農舍興建完工後須滿五年始可移轉
Q:請問農舍建敝率及容積為何? A:農舍建敝率基本上規定10%,總樓高不得超過10.5公尺,樓層不得超過四層;但如只興建一層樓,最大建築面積不得超過99坪;興建一樓者以上總面積不得超過150坪(台灣省法規與高雄巿.台北巿不同)
Q:買農地須注意什麼? A:乙筆農地只可申請乙戶農舍;如本筆農地已作為空地比之使用,則無法再申請興建農舍;查詢這種資料,通常在土地謄本上有註明
Q:何謂配建農舍? A:所謂"配建農舍"只是業界對另一種興建農舍方式的一個代名詞;它不必等二年才可以蓋農舍,只要原地主符合二個條件(1)土地在89年1月前購買(2)地主須無自有農舍;因為法津不朔及既往,法律修正前既有之權利,不受修正後條例限制;只是農舍申請人仍須原地主,只要將土地過戶,即失效. 至於有配建農舍有沒有風險,是見人見智的看法;凡事都有風險,也都有好處,比較如下: 1.配建農舍: 優點:可馬上興建;不受土地坪數及興建完成五年始可移轉之限制,繼受者亦同. 缺點:須以原地主身份申請農舍(承受風險);資金須較充裕(無法貸款);須在短時間內決定興建樣式 2.新農地申請農舍: 優點:買土地可貸款;土地可過戶;時間充裕可詳細規劃 缺點:須等二年才可申請農舍;興建完成五年始可移轉(變現不易)
Q:買現有農舍,有無須注意事項 A:買現有農舍是最不須負擔風險的事,只要樣式喜歡即可;但無法使用中央"優惠房貸". PS:我比較鼓勵買這種
Q:農發條例修正後,任何人皆可買賣農地,但購買農舍有無注意事項 A:興建農舍或購買農舍可分為以下二種 1.購買配建舍:無限制五年始可移轉之規定,坪數不一定有多大,是一種不錯的投資方式 2.新農自建農舍:興建完成五年始可移轉,但下一個承受人是否仍受限,仍不得而知(時間還沒到,沒人申請解釋)
Q:為何重劃區農地大都狹長型的 A:農地重劃是為農民耕作及給水方便而產生的條例,一般重劃前農地地型大都不方正,而且道路及水路均不普及,政府為有利農民耕作便於農產品運輸方便而將它予以重劃,但重劃會產生所有權人取回剩餘土地座落問題,於是大都採用 1:臨15米路者以農地深度40公尺為基準,其餘後農地以深度100公尺為基準. 2:原本農地位於何處者,則以原地條件發還,而如有換地點發還者,則以其原位於何處為條件,取同等條件發還農地(如要換地點較好者,則須以加數倍之坪數換發) 3:100公尺為單位,是為方便計算面積,俗稱1分地就是1000平方公尺(寬10公尺*深100公尺),也就是0.1公頃土地 4:如刻意要選擇同等面積但深度較淺者,通常以河或舊農舍旁較容易發現
Q:請問不動產成交後,其交款及交屋程序為何? A:可分為二種 1.房屋部份:分三次交款:(1)訂金(2)稅單(3)過戶完成3天內交屋及交尾款 分四次交款:(1)訌金(2)用印.即證件齊全(3)過戶後14日內貸款下來(4)交屋款 土地部份大同小異,只將交屋部份改為"土地鑑界";但農地配建農舍較為複雜,一般以面議為準.
Q:請問農地可否共同持有?將來如有共有人欲將所有持分出售,如何處理呢? A:自八十九年新農發條例實施來,農地就可共同持有了,但將來部份持分所有權人欲將其持分部份出售,依以下辦法處理 依農地重劃條例第五條:重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左： 一 出租耕地之承租人。 二 共有土地現耕之他共有人。 三 毗連耕地之現耕所有權人。 依土地登記規則第97條:申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第 五條第二款、第三款規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出 賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先 購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。 依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條、第一百零七條或耕地 三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權 人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先 購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買 權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣 。 依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議 並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出 賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
在89年之前，農地買賣限於"自耕農"，現在已經不受限了，但要農地農用。民國89年農發條例實施修法後，農地就可以自由買賣，取消了過去管地也管人的自耕農身分的認定，改以管地不管人針對農地核發農地農業使用證明，依縣府初步統計，已發出兩萬多件農地農業使用證明，農地高達四萬多筆。 由於有了農地農業使用證明在農地買賣、贈與、移轉時，不但可免課遺產稅、贈與稅、增值稅，每年也不用繳納地價稅(田賦)。因此為了避免農地在取得農用證明後作非農業使用，縣府農業局邀集相關單位及各鄉鎮市公所研商成立聯合稽查小組，針對這些已核發農用證明的農地進行稽查。 買農地蓋農舍是有幾個限制: 1. 申請人無自用農舍。 2.年滿20歲或未滿20歲已結婚者之農民。 3. 申請人之戶籍地及農地須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。 (戶籍須連續兩年不得中斷) 4. 該宗農地面積不得小於2500平方公尺(756.25坪)。(需單筆農地!! ) 5. 申請人為該農地所有權人且該農地確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農地。 (要取得農地農用證明) 6.建蔽率台灣省為10%,也就是800坪農地一個樓層最高只能蓋80坪. 要買農地前,最好找代書查清楚,免得買到不能蓋的農地!! 延伸閱讀:有關於【農地上合法建物】之問答  回土地農地目錄總覽