2010/08/05 22:57
透過仲介買屋，基於貸款額度之需求於簽約時另外加註特別條款【需貸款xxx萬元以上否則契約無效】，但因銀行核貸金額有差距，經我向仲介公司表達解約不被接受，且仲介公司之地政士代屋主催我履約，並要求我增辦信貸或變更借款人...等，請問我該如何處理？
像您這樣附條件買賣(貸款條件成就時契約成立生效；若貸款條件未成就則契約自始不成立) ，若在簽約時就是自己委任的地政土(代書) 簽約，您的問題本來是非常好解決的，從你提的問題來看，你可能沒有主張用自己的代書辦理過戶貸款等事宜，如果你主張你的基本權益，用你的代書來辦理所有權移轉的相關手續，就不會發生連是否銀行是否會核貸都不知道的事情。
買方因購屋自備款有限、個人資力條件不足…等因素，若一定要貸款額確認後才能買賣的案例，最保險的做法就是先請銀行估價及徵信，等銀行核貸了再簽約付定(但仲介公司一般都不肯答應照這樣較不會有糾紛的程序做，而是要求買方先簽約付定以保障佣收利益)。若一定需先簽約時也應該耍注意契約條款內容，例如不含信貸、二胎貸款，不得要求增加債務人、連帶保證人，不得要求增加擔保物或減縮還款期…等重要條件， 在簽約前就該講清楚並落實在契約條文中，以避免日後爭議與糾紛。需貸款xxx萬元以上否則契約無效，這樣的條件並不是訂得不好或不能訂，而是訂的太模糊、解釋的空間太大，除非您能有把握解釋權的掌控是在您這一方又另當別論。您的問題現在會變得很棘手，棘手的原因是你不但沒有堅持您最基本的權益----自己指定承辦代書(除了能真正為了您的利益考量外，也確保萬一有契約疑義時，解釋權是在您這一方)-----，也沒有在簽約前請教專業人士，(現在檢討這些，似乎馬後砲，但我僅是善意地希望您能認清自己的處境，每個人都應該對自己簽的契約負責任)。
一般仲介公司都會連哄帶騙告訴客戶要用公司的專任代書或指定代書，而一般的客戶也往往不會主張自己最基本的權益----地政士(代書)由自己指定。因為要知道代書費是買方自己付的呀！就算少部分公司為了掌握交易的控制權，說公司的代書是免費的，以此來利誘買方或斬斷買方自請代書的念頭，也要明白其實羊毛出在羊身上，也是從仲介費裡扣除的。在不動產買賣的過程中，地政士扮演維護交易安全、保障客戶權益的功能是非常大的，這也是我為何一再的提醒大家一定要堅持由客戶自己指定代書的原因。就算仲介或代銷等會以公司規定或兼顧保障賣方的權益等理由威脅利誘客戶簽約時一定要用公司指定的代書，那也是要用【雙地政士制】保障自己的權益及交易的安全。近幾年仲介業蓬勃發展，買賣房屋大都透過仲介公司媒合，以至於造成仲介公司壟斷代書的選擇決定權，不能夠堅持理念的代書逐漸變成仲介之附庸與協助成交的工具，而喪失專業性及主體性之不正常現象(才會出現像您的案例中代書要求您增辦信貸及建議您改用人頭登記等光怪陸離的情景出現)，其實到頭來傷害最大的還是消費者；損失與葬送的是房地產交易的安全。難到還能期待仲介公司指定的代書來維護你的權益嗎?客戶千萬不要讓自己的權利睡著了!
退一萬步來講，假如這份契約如您認為是有瑕疵或者是您主張在仲介未解釋不清楚的狀況下簽的，也必須是由你提出是否得撤銷或契約無效或酌減價金等主張，你應該知道在民事訴訟上，舉證責任之一方往往是敗訴的一方(舉證責任之所在敗訴之所在) ，更何況本人一向不主張輕易與訟，個人認為所謂真正厲害的專家絕不是他多有能力處理糾紛或爭議；而是能防範於未然，讓糾紛或爭議根本無從發生，畢竟民事訴訟的成本太大(包含金錢、時間、精力…等) ，且就算勝訴也未必對您有實益。所以，假如紛爭勢不可免，也不一定非要以訴訟來解決，要知道訴訟絕非唯一之手段。
從你的提問中尚無法判斷你訂購的房子是否已過戶或已完稅?還是根本尚未送件好只是仲介在催促你趕快履約?建議您(或您自己委任的地政士，別只聽公司說的)先請仲介公司提出契稅及土地增值稅繳款書，或最新的建物土地謄本….等，先瞭解您的買賣進度已到哪裡?是否已經報稅送件了?是否代書已經辦妥銀行抵押權設定?若你的房子尚未開始辦理報稅、過戶及抵押權設定等手續；而您仍有意願購買這一戶房子，現在馬上就改用自己的地政士辦理該辦的手續，亡羊補牢猶未晚矣，現在馬上就改用自己的地政士辦理該辦的手續(差額以現金補足或另找銀行從新申貸)。若您因貸款額不足已不打算購買了，要求解約而仲介公司以各種理由搪塞不願解約(這是必然的)，建議您最好、最有效的方式 : 找當地縣市的消費者保護單位介入協調，消費者保護單位各縣市名稱可能不太一樣，例如桃園縣是叫做消費者服務中心，不知道其它縣市是否名稱相同(反正就是找消保官就對了)。屬免費服務，一般消保官較傾向保護消費者(買方)利益的立場與角度；且對仲介公司也較有約束力，您還是盡早請消保會介入處理，這樣才會對仲介公司施壓，讓他們盡早處理，否則契約屆期，壓力大都會在您這一方。
當然您也可以同時利用調解委員會，屬鄉鎮市公所管轄，免費的，但較兼顧雙方立場，其功能與角色偏向買賣雙方僵局的和事佬，對仲介公司約束力不大。或同時循法律途徑保障自身權益，法律途徑包括民事訴訟程序及訴訟前置程序(例如發存證信函、律師函之準備程序，或聲發支付命令之督促程序，聲請假扣押、假處分等保全程序)。但循法律途徑要訴訟費用且勞心費力；再加上您的情況應尚不至於一定須依司法解決的地步，以能讓賣方及仲介願意解決圓滿收場最佳，所以除非是產權不清或重大瑕疵等較大爭議，建議不到萬不得已勿輕易興訟，以免訴訟後與雙方及仲介撕破臉，難以轉圜。
最後提醒您發存證信函及律師函等雖具有告知及保存證據等功能，但不是解決事情的萬靈丹，應該是嚇阻的意義較大，訴訟勝敗仍應以法律關係為斷，一般民事訴訟以要主張權利之一方負舉證責任，所以您會較吃力。若您己打定主意不再履約，一定要在存證信函或律師函上特別表明主張是對方不履行解約義務，違約方是賣方並保留損害賠償之請求權。
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