2010/05/20 22:50
【土地買賣應注意事項】
一、土地承買人應注意事項：
（一）事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記謄本。
（二）買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。土地買賣不僅金額大，且常牽涉法律及稅務，簽約時最好請專業顧問陪同或應由合格的地政士負責簽約。
（三）查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區﹑商業區﹑工業區……等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明申請書及承諾書。
（四）參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。
二、土地出賣人應注意事項：
（一）售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。土地買賣不僅金額大，且常牽涉法律及稅務，簽約時最好請專業顧問陪同或應由合格的地政士負責簽約。
（二）土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。另外，農業用地買賣可事先向鄉公所申請農業用地作農業使用證明書後，再向稅捐稽徵處申請不課徵土地增值稅。
(三)、申請登記﹕不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，或請合格的地政士辦理過戶報稅等相關事宜，雙方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。
【辦理土地買賣如何找合法地政士(合法代書)】
一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承、贈與等，都知道要找代書，政府為維護不動產交易安全、保障人民財產權益、提昇專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業 執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」。
點選【地政士開業-資料查詢】輸入適當已知姓名、事務所名稱、地址等相關資料(例如:曹慶好或曹慶好地政士事務所或已知某事務所位於桃園縣八德市介壽路二段等...)即可就已知資料來查詢所要查詢對象是否為考試合格、是否已加入公會、是否有經政府立案、合法開業之事務所等資訊。
合法地政士應具備條件
合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業：
（一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。
（二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。
（三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。
（四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。
（五）除此之外，地政士的開業執照有效期限四年，期滿前應修滿三十個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業四年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業：
（一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。
（二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。
（三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。
（四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。
（五）除此之外，地政士的開業執照有效期限四年，期滿前應修滿三十個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業四年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
地政士得執行業務範圍
（一）代理申請土地登記事項。
（二）代理申請土地測量事項。
（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。
（四）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
（五）代理申請土地法規規定之提存事項。
（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。
（七）不動產契約或協議之簽證。
（八）代理其他與地政業務有關事項。
（一）代理申請土地登記事項。
（二）代理申請土地測量事項。
（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。
（四）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
（五）代理申請土地法規規定之提存事項。
（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。
（七）不動產契約或協議之簽證。
（八）代理其他與地政業務有關事項。
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