2010/04/09 13:58
銀行為確保債權，在核準借款人的房屋貸款申請後(即俗稱的銀行已對保與用印完畢)，在撥款前，必須將擔保之不動產辦理抵押權設定登記。如果是購屋貸款；銀行甚至會要求辦理之抵押權設定的第一順位必需是借款銀行，或須由銀行代償第一順位，也有少部分銀行無代債之服務，就必須由債務人或購屋者負責清償原第一順位銀行的貸款後，才會正式撥款(若有前順位不易塗銷或申貸銀行無代償服務等情形，在買賣簽約前就要約定好該由買方或賣方負責清償或塗銷，以免事後產生爭議，這是實務上常見的買賣糾紛！宜慎之！！)。總而言之，銀行確定能當第一順位抵押權人才會撥款給購屋者。
不動產設定抵押權後，抵押權人；尤其是第一順位的抵押權人幾乎更是有完整保障，當債務人未依約清償債務時，聲請強制執行查封拍賣債務人的不動產，是便捷有效的方式。為何第一順位抵押權人可以確保債權？第一順位抵押權設定後的效力簡述如下:
(一)清償優先權:
抵押權人優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金有優先受償之權。法院進行查封拍賣所得的價金，所有債權人並非同等地位，要抵押權人分配有剩餘才輪得到一般債權人，且設定第一順位的抵押權人優先於後順位的抵押權人。
(二)取得裁定(確定)省時又省力:
聲請法院拍賣抵押物的裁定確定書，可做為查封拍賣的依據，即聲請強制執行需有執行名義方可聲請，裁定拍賣的裁定書是可聲請強制執行的各種執行名義之其中一種，且裁定拍賣抵押物屬非訟事件，特別是第一順位的抵押權人聲請裁定時，幾乎法院皆會核準同意，更不用擔心其他債權人提出拍賣無實益等異議，處理過程省時又省力。它不像判決確定書(也是執行名義之一)須經過冗長的訴訟程序旦需判決勝訴方可取得拍賣的權利。有了第一順位，銀行要確保債權之程序簡便很多。
(三)抵押順位存在於抵押物:
只要抵押擔保物存在，抵押權未塗銷，債權人的債權都獲得保障。即使借款人因其他債務被其他債權人查封扣押不動產，抵押權人都可以依設定順位安全地獲得債務的清償。就算是不動產已過戶移轉至他人名下，只要抵押權的債務尚未清償塗銷，抵押權的效力仍繼續存在於該抵押物上。(此即學理上所稱抵押權的追及性；白話一點的說法就是：跑得了和尚跑不了廟)，如果不動產再發生買賣、借貸等債權，也只能設定第二順位或其他後順位抵押權(即俗稱的二胎、三胎)，第一順位的抵押權人的權利不受影響。
沒有留言:
張貼留言