2009/12/20 22:43
【銀行是價金信託的受託人，那價金信託的委託人是誰呢?】，千萬別想當然耳的以為委託人是房屋買賣的當事人，目前大多都是以建經公司為委託人(信託專戶之當事人)。若買賣順利當然沒什麼爭議，因為若屬正常交易，有無價金信託其實根本沒有差別。但萬一買賣有糾紛或有些突發的意外或特殊狀況，這時信託價金的權利義務關係就大有疑義了!!(我有考慮將我利用不動產信託來保障複雜買賣交易安全的案例貼上供大家參考，但又考慮到本網站希望推廣房地產常識的對象是一般社會大眾，並非不動產專業人士，這些買賣件都是高難度案件，較不適合非專業人士，因此尚在斟酌思考是否要發表)。
建築經理公司初期是政府為了解決預售屋的諸多問題、有效管理建築業者，(民國6、70年代台灣的房地產市產以預售屋為主流，且無法可管。故建商捲款或倒閉、未依約施工、品質不良等交易紛爭特多，法院大宗訴訟幾乎都是購屋糾紛)，以不具法律約束力的位階的行政命令頒布了「建築經理公司管理辦法」所成立的。透過建築經理制度的運作，確實某些部份可以達到降低購屋者、銀行、建設公司(地主)三方風險的功能。但隨著時勢變遷、購屋觀念的改變….等(僅舉幾個影響最大的事例 : 政府規定未取得建築執照前不得預售房屋、仲介市場的興起、消費者意識的抬頭)、以及許多重大法令的更迭與完善(例如對購屋影響較大的公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等法案陸續立法實施)，台灣近年房屋市場已轉變為成屋買賣為主流(包括新成屋、中古屋、法拍屋等)。建築經理業者解決預售屋問題為主的階段性任務似乎也可告一段落。所以這幾年建經公司在預售屋的作用幾乎淪為只有為建商融資代辦的功能，也有建經公司與時並進發展成以都市更新業務為主力、也有轉型主要與仲介公司配合辦理「成屋履約保證」，當然也有幾家收山不幹了。
以上簡述建經業之沿革與概況，可知建經業者一樣需面對時代改變之挑戰，這在各行、各業、各領域皆然。然而對建築經理業者而言衝擊更大的是【民國90年施行行政程序法】，在本法第174-1條明文規定: 本法施行前，行政機關依中央法規標準法第七條訂定之命令，須以法律規定或以法律明列其授權依據者，應於本法施行後二年內，以法律規定或以法律明列其授權依據後修正或訂定；逾期失效。也就是說「建築經理公司管理辦法」已於民國92年面臨失據之處境。現在建築經理公司應回歸公司法之管理，再加上信託法、信託業法等信託相關法規已制定，明確規範非信託業者不得經營「營業信託」；不得以「信託為業」，建經業者面臨之考驗其實是極為嚴峻的。綜上所述，承作價金信託(履約保證)的業者決不是信託業者，且於買賣過程中自簽約之始至交屋結案止根本從未承作信託業務!!所以嚴謹一點的說法，就連稱它們為承作價金信託的業者都不妥；最多僅勉強符合契約鑑證者的角色，當然更不能稱為履約保證的業者了(有公平會對許多仲介公司的處分案例為證)。
其實，我並不是認為買賣透過履保以價金信託方式毫無優點可取，我也認為買賣中間付款人之制度有其功能性(照理說買賣中間付款人由仲介公司擔任最為合宜，應讓仲介公司負起謹慎把關的最重要責任不能推給別人。但想也知道仲介公司絕對會想方設法把這責任轉給地政士、建經公司、銀行、或將來可能會有的○○契約鑑證公司、○○資產專案管理公司......等，所以只是在這裡討論說說就好，最重要的是買賣雙方要有相關法律知識的基本認知並有保障自己應有權益之意識，這也是本網站的宗旨)。我只是非常不能認同仲介公司、履保業者、受託銀行等常常不把事情講清楚；甚至有時還會故意誤導社會大眾，就像【不動產價金信託與不動產信託根本不同】、【仲介公司根本沒作履約保證且履保根本不能保證產權安全】等事關客戶重大權益之資訊幾乎都被忽略不提或被刻意隱瞞。
本人寫這篇【履約保證----說清楚 講明白】，並不是反對價金信託制度。只是希望買賣雙方在使用成屋履約保證的時候，能真正明白價金信託內容與其功能；並希望能讓大家釐清履保公司、仲介公司、銀行的定位。這樣就不易被美麗的廣告文字或業務說詞給誤導了！尤其是一定要知道價金信託有它的局限性，根本無法藉價金信託保證產權安全或解決糾紛。這樣才不會犯下【因為相信有履約保證而疏忽大意】或【信賴有銀行當靠山而掉以輕心】的冤枉錯誤。(.....未完待續.....)
版主註:建議【履約保證(不動產買賣價金信託)說清楚 講明白(上)(中)(下)】，應與相關文章【履約保證與不動產信託有別(一) 】、【履約保證與不動產信託有別(二) 】一併閱讀，方能較完整瞭解履約保證(價金信託)之意涵與性質。
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