2009/05/25 23:54
購屋糾紛逐年增加，全台去年度的購屋糾紛案件，達到近2,000件，是7年來新高紀錄。
而隨著房市買氣增溫，應更加注重購屋應有的權益，以免花大錢買房子，日後卻要一直
面對惱人的糾紛，專家提出六大心法，保障自身權益、遠離購屋糾紛：
一、斡旋金可否撤回，應詳細載明：21世紀不動產台灣區總部法務襄理邱創智觀察，近
期中古屋的購屋糾紛案例中，以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。
邱創智提醒，買方付斡後，一旦屋主同意該價格出售，買方的「斡旋金」便轉為「定金
」，表示交易完成，若此時反悔、不履行簽約，不但會沒收定金，甚至要付出成交價2
％的仲介服務費。
許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後，覺得只是「向屋主問問看」而已，
誤以為沒有法律效力，邱創智說，其實雙方簽署「買賣議價委託書」，委由房仲向屋主
議價成功、屋主願意售出時，這筆交易便算成功，必須依規定完成購屋簽約流程，否則
就認定為違約，不但要沒收斡旋金且仍須支付2％仲介服務費。
二、房屋漏水銹蝕，應確實檢視：太平洋房屋指出，「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛
」榜首，幾乎是每5件糾紛，就有一件是因漏水引起。因此，太平洋房屋建議，購屋人
選擇中古屋或新成屋時，都應優先檢視滲漏水問題。
東森房屋引用民法第354條的規定，條文中指出，賣方必須無條件擔保其所出賣之物，
沒有交易上的瑕疵，也不得刻意隱瞞，但第355條同時也規定，若買方於簽訂契約時，
賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。
除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋，信義房屋法務室協理劉韋德認為，透過房仲買屋
，對於買方較有保障，買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原
屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，也可於半年保固
期內委由房仲處理。
至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細，永慶房屋代銷協理王財旺說，建商在交屋之
前，會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內，相約時間來驗屋。
王財旺提醒，「驗屋」是最重要的步驟，一定要審慎檢視。驗屋時，民眾若發現瑕疵，
應當場提出，建商也應當場向買方承諾，將會花費多久時間修復。
三、有無增建、改建，應具體說明：頂樓加蓋、公共空間增建等，已是台灣中古屋的常
見型態，畢竟仍有拆除風險，因此屋主應具實以告，且清楚記載於標的現況說明書中。
四、請領最新謄本後再簽約：房仲業者提醒，買方簽約前，應先請領最新謄本，才可了
解屋主的債務問題，可委由仲介代辦，以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務，房子早已
被查封，買方卻不知情。
五、賣方債務過高，應交付「價金履約保證」較有保障：東森房屋董事長王應傑指出，
若屋主債務過高，或擔心屋主取走將購屋款項，除了要請屋主簽立債務確認單，也可交
付「買賣價金信託履約保證」，保障買方在交屋前，所支付的款項控管於履約專戶，直
到過戶後，屋主才可拿回賣屋價金。
六、如有租客，應事先溝通：買方可向屋主詢問租約到期日，東森房屋認為，買方應先
與屋主談妥，由屋主將租客排除、再交屋給買方，或是由買方按原租約承接租客，所有
談判條件都應明載於契約中。
而隨著房市買氣增溫，應更加注重購屋應有的權益，以免花大錢買房子，日後卻要一直
面對惱人的糾紛，專家提出六大心法，保障自身權益、遠離購屋糾紛：
一、斡旋金可否撤回，應詳細載明：21世紀不動產台灣區總部法務襄理邱創智觀察，近
期中古屋的購屋糾紛案例中，以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。
邱創智提醒，買方付斡後，一旦屋主同意該價格出售，買方的「斡旋金」便轉為「定金
」，表示交易完成，若此時反悔、不履行簽約，不但會沒收定金，甚至要付出成交價2
％的仲介服務費。
許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後，覺得只是「向屋主問問看」而已，
誤以為沒有法律效力，邱創智說，其實雙方簽署「買賣議價委託書」，委由房仲向屋主
議價成功、屋主願意售出時，這筆交易便算成功，必須依規定完成購屋簽約流程，否則
就認定為違約，不但要沒收斡旋金且仍須支付2％仲介服務費。
二、房屋漏水銹蝕，應確實檢視：太平洋房屋指出，「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛
」榜首，幾乎是每5件糾紛，就有一件是因漏水引起。因此，太平洋房屋建議，購屋人
選擇中古屋或新成屋時，都應優先檢視滲漏水問題。
東森房屋引用民法第354條的規定，條文中指出，賣方必須無條件擔保其所出賣之物，
沒有交易上的瑕疵，也不得刻意隱瞞，但第355條同時也規定，若買方於簽訂契約時，
賣方已清楚告知該物有瑕疵，則買方必須自行承擔責任。
除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋，信義房屋法務室協理劉韋德認為，透過房仲買屋
，對於買方較有保障，買方在交屋前，可向屋主要求瑕疵擔保責任，例如房屋漏水，原
屋主便應負責解決房子的漏水問題，而在交屋後，若發現屋內滲漏水，也可於半年保固
期內委由房仲處理。
至於買預售屋者，則應在驗屋階段看仔細，永慶房屋代銷協理王財旺說，建商在交屋之
前，會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內，相約時間來驗屋。
王財旺提醒，「驗屋」是最重要的步驟，一定要審慎檢視。驗屋時，民眾若發現瑕疵，
應當場提出，建商也應當場向買方承諾，將會花費多久時間修復。
三、有無增建、改建，應具體說明：頂樓加蓋、公共空間增建等，已是台灣中古屋的常
見型態，畢竟仍有拆除風險，因此屋主應具實以告，且清楚記載於標的現況說明書中。
四、請領最新謄本後再簽約：房仲業者提醒，買方簽約前，應先請領最新謄本，才可了
解屋主的債務問題，可委由仲介代辦，以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務，房子早已
被查封，買方卻不知情。
五、賣方債務過高，應交付「價金履約保證」較有保障：東森房屋董事長王應傑指出，
若屋主債務過高，或擔心屋主取走將購屋款項，除了要請屋主簽立債務確認單，也可交
付「買賣價金信託履約保證」，保障買方在交屋前，所支付的款項控管於履約專戶，直
到過戶後，屋主才可拿回賣屋價金。
六、如有租客，應事先溝通：買方可向屋主詢問租約到期日，東森房屋認為，買方應先
與屋主談妥，由屋主將租客排除、再交屋給買方，或是由買方按原租約承接租客，所有
談判條件都應明載於契約中。
【中時電子報】2009.05.25
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