2012/10/01 23:42
中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項 (金融監督管理委員會101年9月5日金管銀票字第10100274650號函洽悉)
行政院消費者保護委員會第176次委員會議通過，依消費者保護法第十七條第一項規定之授權，由內政部於99年8月16日以內授中辦地字第0990725157號公告增訂「預售屋買賣契約書範本」第六條之一及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第七點之一，將「履約保證機制」納入預售屋買賣之交易架構中，並定於100年5月1日生效。
由於「不動產開發信託」及「價金信託」均為履約保證機制之一，為利會員辦理履約保證機制之「不動產開發信託」及「價金信託」業務，能妥善規劃預售屋買方、賣方及會員相互間權利及義務，以避免消費爭議，爰依金融監督管理委員會100年4月28日金管銀票字第10000129001號函指示，參酌「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第七點之一、內政部99年12月29日內授中辦地字第0990725747號公告「預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定」、內政部100年6月1日內授中辦地字第1000724653號函檢送「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」、內政部100年11月30日內授中辦地字第1000726118號函、「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」及「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預收款信託業務應行注意事項」等相關規範，擬訂本草案；共分四章，計二十二條，其要點如下：
一、總則
（一） （一)訂定「不動產開發信託」及「價金信託」之相關用詞定義。（草案第二條及第三條）
（二） （二)訂定本注意事項與其他相關規範之適用順序。（草案第四條）
（三） （三)鑒於預售屋建案開發及買賣所涉金額及風險較大，為確保會員於承接本業務或決定續約前，已針對本業務相關風險及重要事項為妥善評估，爰規定相關評估作業程序。（草案第五條）
（四） （四)訂定會員與賣方就買方所繳價金交付信託相關約定如直接繳納予賣方，而非匯入信託專戶時，會員應要求賣方交付信託之期限；及賣方應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定日期逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託機構核對等配合義務。（草案第六條）
（五） （五)訂定會員辦理本業務與賣方簽訂「不動產開發信託」及「價金信託」契約時之應注意事項。（草案第七條）
（六） （六)訂定會員應要求賣方逐案就應交付信託之金額與實際交付之金額是否相符及是否有遲延未交付之情形，定期提供第三人之查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告；倘發現有金額不符或遲延交付之情形，則應立即通知賣方將不足金額補足或要求改善；倘賣方經催告後仍未於期限內補足或改善，會員應公告於查詢網站並向賣方之目的事業主管機關陳報。（草案第八條）
（七） （七)訂定會員要求賣方對於預售屋買賣交易應有適當之防制措施，例如買賣契約應有編號、並自行登錄、控管及影印、縮影照像或以電子檔案方式留存買方之各項證件等。（草案第九條）
（八） （八)訂定信託契約之提前終止事由，即會員於賣方已對買方提出其他替代履約保證機制或已有新受託人以書面同意接續履行受託人義務，始得提前終止信託；相關書面文件並應載明原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分。（草案第十條）
（九)訂定信託財產管理之注意事項，例如信託財產中之興建資金或買方所繳價金應以存放現金或新台幣存款為限；會員如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明承諾續建機構或協助續建機構（如有）、賣方、買方與會員間有關續建機制之權利義務關係、續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，及啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式等事項。（草案第十一條）
二、不動產開發信託
（一） （一)訂定會員辦理「不動產開發信託」業務時，應與賣方於信託契約約定之事項及賣方應於買賣契約或其附件中記載及告知買方之事項。（草案第十二條）
（二） （二)訂定會員辦理「不動產開發信託」業務時，應設置信託專戶存放興建資金，並依信託契約及工程進度專款專用。（草案第十三條）
（三）（三)訂定會員辦理「不動產開發信託」業務時，應依賣方提供之買方所繳價金交付信託明細等資訊建置查詢網頁及應於該網頁公告之事項。（草案第十四條）
（四)訂定發生賣方無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，賣方就買方所繳價金信託之受益權應即歸屬於買方，及信託財產後續處理之相關事項。（草案第十五條）
三、價金信託
（一） （一)訂定會員辦理「價金信託」業務時，應設置信託專戶存放買方所繳價金，並依信託契約專款專用；同時為避免在建工程被視為信託財產之代替物，訂定信託專戶專款專用支付工程所需費用，視為賣方交付信託資本之返還。（草案第十六條）
（二)訂定會員辦理「價金信託」業務時，應依賣方提供之買方所繳價金交付信託明細等資訊建置查詢網頁及應於該網頁公告之事項。（草案第十七條）
（三)訂定會員辦理「價金信託」業務時，應與賣方於信託契約約定之事項及賣方應於買賣契約或其附件中記載及告知買方之事項。（草案第十八條）
（四)訂定信託關係消滅時，信託財產之結算及撥付作業等相關處理事項。（草案第十九條）
四、附則
（一） （一)訂定會員承接本業務時，應注意賣方能否按信託契約確實履行義務，如發現賣方有違反信託契約之虞或業務經營、財務狀況等異常徵兆，應請賣方提出說明及改善方案。（草案第二十條）
（二)會員應依本注意事項草案及相關規定自行訂定作業手冊。（草案第二十一條）
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