2009/12/21 01:14
例如我舉兩個買賣實務上常發生的情況:【例1.賣方因財務出狀況必須出售房屋但待清償之銀行貸款餘額高於買賣價】，以及【例2.買方因個人信用有瑕疵但自備款不足要辦高額貸款才能付尾款】。這兩個常見狀況在業務人員的說詞可能是:「我們公司有幫你們辦理履約保證，由銀行擔保交易安全，保證不會有問題，就算有問題；銀行也會負責，安啦!! 100%不會有糾紛；交易零風險。」......若沒有履約保證當靠山，買賣雙方有可能簽約會較謹慎、考慮會較周詳，比較不會貿然付(收)訂或輕率同意成交。也可能會做較完善、較正確的保護措施來補強，像是:
例1.買方應要求賣方先清償一部分貸款至貸款餘額低於買賣價再簽約或再備證(再提供買方應備證件資料)；並運用反擔保設定或不動產信託...等來保護交易安全，而不是先繳了簽約金(或定金)至履保專戶。因為這時對買方而言，最重要的是您錢都已經付了，但抵押權屆時是否能順利塗銷或買賣過程中賣方產權是否會被查封扣押等問題。
或例2.賣方可要求簽訂附條件買賣，須買方銀行核貸後契約才成立，買賣件與抵押權設定件一定要連件辦理；並同時注意簽立擔保本票、撥款同意書....等。而不是因為有履約保證就相信買方付尾款一定沒問題。因為房地產交易流程中，必須將產權過戶至買方名下，買方才能夠辦理抵押權設定；且銀行貸款一定是撥款至買方帳戶(這樣銀行與借款者之間才有借貸事實)。若不以正確的方式處理而誤信履約保證之功效，很可能就會發生賣方必須查封扣押自己的房子(已更名至買方名下)以求償的荒謬劇情。
至於仲介公司是最常在交易房地產的，難道會不知道什麼是保障客戶的正確方法嗎???或許我們寧願相信有些銷售人員確實不夠專業(專業度並不是銷售人員最重要的，業務能力與業績才是銷售人員最重要的，但要命的是這有時會與專業度有衝突)；有些銷售人員就算知道應該如何正確的保障交易安全，也無法如此踐行，因為總不能放煮熟的鴨子飛了；讓已到手的客戶再多作考慮或節外生枝吧!還是先簽約、先成交再說(仲介公司自有他們思考的角度，畢竟他們也是營利事業單位，要求仲介公司不要業績掛帥或不要注重營利是不切實際的，在競爭激烈的環境中要生存也並非易事……有點離題了)，我們還是回歸主題吧。
要預防買賣糾紛、保障交易安全最有效最正確的方法還是要回歸最基本該注意的一些重點------例如:事前產權調查與檢閱要做詳盡；委任正派經營值得信任的專業地政士把關及辦理產權過戶；在簽約時契約內容完整周延、違約罰則規範清楚、權利義務關係明確……等一定要扎實做好。若這些基本功都沒顧到卻本末倒置的以為履約保證就可以零糾紛、就等於交易安全，那麼履約保證獲得保障的將只是「仲介的服務費」、「業者所指定代書的服務費」、「履保業者的服務費」等，而不是買方或賣方。因為上述費用履保契約中都會明定需先行支付，或會依契約條款由履保帳戶中的代收價款中自行扣除。
最後，再次提醒買賣雙方，若屬較特殊、較複雜的買賣案件(例如有多重順位抵押權設定、有租賃權使用權問題待排除解決、共有人多意見紛歧、附條件或附期限買賣…等)，事前一定要有預防措施或保全措施，絕不能依靠價金信託為保障。這些預防措施或保全措施比價金信託更有效能杜防紛爭、更有實益與保障，像反擔保設定、預告登記、不動產信託…等方式，皆可依不同案例搭配使用(因為預告登記僅有優先請求權之債權效力不能對抗強制執行；實行抵押權僅能要到錢未必保住產權；本人認為不動產信託是最實用之手段應考慮首選)。最佳的保障交易安全法門就是預防勝於治療，最有能力的房地產專業顧問、經紀人、地政士...等人，不是幫您解決糾紛、排除爭議的人；而是能防範於未然，事先杜絕與避免發生糾紛爭議之機會。時常見到買賣雖有辦理價金信託，但賣方房子已被查封扣押，或買方過戶後因其他債務或事故致名下財產被強制執行。這時有損失之一方雖得向對方請求賠償，但至此地步，大都難以求償。或賣方房子已過戶至買方名下卻因為抵押權無法塗銷、使用權有爭議、交屋發現重大瑕疵....等無法順利結案交屋，可見價金信託絕非萬靈丹，若要想真正達到履約保證、安全無虞，應考慮以不動產信託等較實際的保全方式來保障買賣雙方權益才是正確的選擇。
版主註:建議【履約保證(不動產買賣價金信託)說清楚
講明白(上)(中)(下)】，應與相關文章【履約保證與不動產信託有別(一) 】、【履約保證與不動產信託有別(二) 】一併閱讀，方能較完整瞭解履約保證(價金信託)之意涵與性質。
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