強制執行---營業稅(投資客請注意最新訊息)

2009/04/05 18:43

何種情況下需要繳納營業稅，是否有特殊資格限制： （１）拍定人為自然人：標購之房屋，拍定人為自然人時，拍定及將來出售該筆房屋均免繳納營業稅。 （２）拍定人為營業人： Ａ.所謂營業人係指： 一、以營利為目的之公營、私營或公私合營之事業。 二、非以營利為目的之事業、機關、團體、組織，有銷售貨物或業務者。 三、外國之事業、機關、團體、組織，在中華民國境內之固定營業場所。（加值型及非加值型營業稅法第六條參照），若以營業人例如以公司或營利事業等名義來標購房屋，在拍定時並不須繳納營業稅，但日後出售時其房屋部分應按建物拍定價繳納５％營業稅，而出售之土地部分，依加值型及非加值型營業稅法第八條第一款規定：「出售之土地，免徵營業稅。」 Ｂ.加值型及非加值型營業稅法第一條規定： 「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅。」而營業稅法第一條所謂「以營利為目的」之事業，係依客觀之認定，有營利之目的者而言。（行政法院五十八年十一月十三日５８年判字第４１７號、４１年判字第５號、６２年判字第６０３號判例參照），而營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。（加值型及非加值型營業稅法施行細則第二十一條參照） （３）被拍賣所有權人為營業人：被拍賣之所有權人如為公司或營利事業等營業單位，當拍賣物件被拍定時，被拍賣之所有權人應繳納５％之營業稅。加值型及非加值型營業稅法第二條第一款規定：「營業稅之納稅義務人為銷售貨物或勞物之營業人。」而主管稽徵機關如認該貨物屬應課徵營業稅者，應依法向法院聲請參與分配。主管稽徵機關關於聲明參與分配時，應以法院拍定或成交價額依規定稅率計算應納營業稅額，作為參與分配之金額。（加值型及非加值型營業稅施行細則第四十七條參照）

最新訊息:投資法拍屋營利 一月一日徵營業稅

標購法拍屋經整修賣出獲利，明年一月一日起，將課營業稅，宣告 以往相關買賣僅課綜合所得稅的租稅假期，正式結束。北市國稅局官 員說，去年底財政部發布課稅解釋令，給予一年的時間緩衝，「買賣 法拍屋業者或者個人，應該已作好準備」。

同時，財政部和各地國稅局已共同訂定標準，個人一年內出售房屋 超過六棟者，就會被納入查稅警示系統，調查買賣房屋資金流程與頻 率，決定是否課徵五％營業稅，若年度有獲利，還會被課徵二五％營 所稅。

根據統計，去年全國法拍屋拍定總額約一千四百億元。以往許多從 事法拍屋買賣的業者，都以個人名義或者人頭進行交易，每年僅被歸 入財產交易所得中，申報綜合所得稅，即使按四○％最高邊際稅率繳 稅，減除必要費用之後，仍然比繳營業或者營所稅划算。

資深會計師說，所得稅法第九條中的「經常性買賣財產」，以往因 為定義不清，也曾有納稅義務人主張每年依規繳綜所稅，怎麼又被稅 局課營業或者營所稅，打起行政訴訟。為了避免日後不斷爭議，財政 部在去年底正式發布解釋令，明確規範此類買賣房屋營利行為，須繳 納營業稅，同時給予一年緩衝，今年底將到期。

財產交易所得及損失，是指納稅義務人並非為「經常買進、賣出」 營利活動持有的各種財產，因買賣或交換發生的增益或損失。

國稅局官員說，明年一月開始，個人買賣二手房屋，只要有固定營 業場所「或」具備營業牌號，即屬以營利為目的營利事業，屬於營業 稅法規定的營業人，應辦理營業登記，課徵營業稅。

同時，若個人或業者經稅捐機關查獲，僱用銷售人員經營房屋銷售 事項，也將被納入課稅對象。國稅局官員說，未來將會派員實地調查 ，例如外牆有招牌、廣告等，都算具備營業牌號，依解釋令內容，要 求該公司或業者辦理營業登記，依規繳稅。

財政部官員進一步舉例，如果以個人名義買進一棟八百萬房屋，花 五十萬元裝修之後以一千萬元賣出，依解釋令內容規定，將以一千萬 元乘以百分之五課營業稅，但如果房屋前手為非自然人，以及裝修費 用領有發票，則可減掉進項稅額，此案例中實際應納營業稅額為七‧ 五萬元。

消息來源:( 2007/12/25 09:00 時報資訊 )

法拍屋轉賣課營業稅 無關次數

財政部趕在去年底放假前公布的法拍屋投資客課稅解釋令，引起迴響，很多人關心一年交易幾次才會被課營業稅？財政部賦稅署表示，以交易次數區分會流於人頭戶問題，所以不以交易次數區別，而是如果有營利目的就要自動申報。
　　數年前房地產、法拍屋熱呼呼，很多個人買賣房子、標法拍屋再賣出去，賺取可觀利潤，卻不開發票，不繳營業稅，財政部在十二月廿九日發布解釋令，從九十七年開始，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再銷售，要課營業稅。
　　財政部賦稅署副署長黃定方表示，在民國六○年代，個人建屋出售，一年若交易四次以上，就要課徵營業稅和營所稅，後來因為「四次」的規定，衍生一大堆人頭戶，所以在前財政部長陸潤康時代，改以課徵個人綜所稅至今。
　　這次再改回要課營業稅和營所稅後，財政部改以下列標準來區分個人或是營利法人，如有下列情形者，就要去做營業登記，繳營業稅：一、設有固定營業場所(除有形營業場所外，也包含設置網站或加入拍賣網站等)。二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。三、有僱用員工協助處理房屋銷售事情。四、其他足以構成以營利為目的的營業人。
消息來源:( 工商時報【王信人／台北報導】2007/01/09

個人大量賣屋　租稅假期多一年

 財政部最近頒布一道行政命令，延後到97年才針對個人出售超過一定戶數以上房屋者課徵營業稅，這項做法已使各國稅局追查企業假藉個人名義售屋的避稅行動宣告暫緩，同時促使個人售屋者不僅無需追溯繳稅，還可再擁有多一年的低稅負假期。財政部最近頒布一道行政命令，延後到97年才針對個人出售超過一定戶數以上房屋者課徵營業稅，這項做法已使各國稅局追查企業假藉個人名義售屋的避稅行動宣告暫緩，同時促使個人售屋者不僅無需追溯繳稅，還可再擁有多一年的低稅負假期。

　

　　財政部這紙行政命令，已使今年以前，不論真假「個人售屋」案件，都只需繳納財產交易所得稅。據估計，這些「真企業、假個人」的售屋獲利者，單是被免除的營業稅，有人就可省下上千萬元。

　

　　根據稅捐機關在財政部公布行政命令之前所查獲的案例，有民眾一年出售的房屋多達60幢，在命令公布後，縱使年售60幢房屋實已構成「營業行為」，當事人卻仍只需繳納個人財產交易所得稅。據指出，全省稅捐機關調查一年出售超過十幢以上房屋的「個人」，多數集中在中南部地區。

　

　　稅捐機關在追查這些名下持有大量不動產的「個人」購入大量不動產的資金來源時發現，都屬少數人的集資合購行為，並非單純「個人售屋」，其中並有人因大量出售名下房屋獲利數億元，未來都只需繳納少額的所得稅。

　

　　 財政部是在去（95）年年底發布命令規定，個人如以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售者，自97年起應依法課徵營業稅。在此之前，全國五區國稅局早已主動就個人建屋出售一年超過三幢以上的案件進行調查。稅捐機關普遍認為，一人一年售屋逾三幢，即算是營利行為，必須課徵營業稅。

　

　　不過由於財政部已以行政命令規範個人售屋涉及營利行為，自97年元月起課徵營業稅。官員說，97年以前已被稅捐機關查獲的未確定課稅案件，都只能課徵財產交易所得稅，無法追究其涉及營利行為的營業稅、營所稅等相關稅捐。

　

　　個人出售房屋等財產的交易所得，目前分成兩種方式申報繳稅。可出示買賣成本資料者，按買賣差額合併個人綜合所得申報課稅；無法出示原始買賣資料者，按財政部頒布的財產交易所得額標準課稅。

　

　　以94年為例，台北市是按房屋評定現值23%計算個人售屋的財交所得。評定現值100萬元房屋，其財交所得為23萬元，若適用稅率為40%者，只需繳交9.2萬元的所得稅。

　

　　官員表示，個人售屋免課徵營業稅的結果，將可為部分出售行為已等同企業的「個人售屋」者，省下大筆稅捐。如營業稅是按銷售額的5%計稅，若出售房屋的銷售額是1,000萬元，營業稅就是50萬元。出售戶數愈多者，銷售額愈大、營業稅與所得稅就會愈高。
 資料來源：2007/1/8 經濟日報

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